خانه‌های خالی، آدرس غلط به مردم (حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران)

دیدارنیوز ـ با شروع دهه۹۰ رفته‌رفته آثار مخرب سیاست‌های دولت وقت در اقتصاد نمایان شد. در همان سال‌ها بود که تب‌وتاب بازار مسکن فروریخت و این بخش مهم اقتصادی وارد دوره رکود شد؛ رکودی که ابتدا برخی کارشناسان و مسئولان آن را کوتاه‌مدت و اقتضای زمان می‌دانستند، اما اکنون گذشت زمان همه پیش‌بینی‌ها را نقش بر آب کرده است، چنان‌که دیگر کمتر مدیر و اقتصاددانی حاضر می‌شود درباره این بازار لب به سخن بگشاید و آینده آن را پیش‌بینی کند. بازاری که گویا خیال خروج از رکود ندارد و هر روز جلوه‌ای جدید از معضلات اقتصادی و اجتماعی خود را نشان می‌دهد. اجرای برنامه‌های متعدد هم طی پنج سال گذشته نتوانسته رونق را به صنعت ساختمان‌سازی کشور بازگرداند. مسئولان هم یک روز از وجود ۵/۲‌میلیون خانه خالی در کشور گلایه می‌کنند و روز دیگر بغضشان برای ۱۹‌میلیون نفر حاشیه‌نشین می‌ترکد. اما باید توجه داشت که این گله‌ها و بغض‌ها دردی از متقاضیان مسکن دوا نمی‌کند. نبود برنامه‌ای مشخص و همه‌جانبه به رکود خرید و فروش مسکن دامن زده است و صاحبان خانه ترجیح می‌دهند با اجاره‌دادن ملکشان سودی برای خود دست و پا کنند و به‌دلیل بالارفتن تقاضا در بازار اجاره، متاسفانه نرخ کرایه روند افزایشی به خود گرفته است. همین امر تاثیر بسزایی در افزایش مهاجرت معکوس و هجوم ساکنان کلانشهرها به شهرهای اقماری نظیر کرج داشته است. روندی که ادامه به آن به بالارفتن حاشیه‌نشینی و ایجاد معضلات جدید اجتماعی منجر می‌شود. در این‌باره حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفت‌وگو با «آرمان» می‌گوید: «در شرایط کنونی پیشنهاد می‌شود دولت به تولید مسکن استیجاری روی آورد. اجرای این طرح موضوع مهمی است که از مجلس هفتم درباره آن بحث می‌شود و نمایندگان کنونی مجلس هم موافق آن هستند.»

وضعیت بازار مسکن، به‌ویژه در کلانشهرهایی مانند پایتخت از اسفند96 وارد دور تازه‌ای شد و قیمت‌ها روند رو به رشد خود را آغاز کردند. در ماه مورد اشاره 35‌درصد بر متوسط قیمت مسکن افزوده شد. با گذشت دو ماه از آغاز سال جاری بار دیگر قیمت‌ها رشد 20‌درصدی را تجربه کردند. به عبارت دیگر در کمتر از سه ماه قیمت مسکن 55‌درصد افزایش یافت. به‌طور مشخص اصلی‌ترین عامل در تعیین اجاره‌بها، نرخ‌هایی است که در خرید و فروش مسکن به وجود می‌آید و متناسب با آن نرخ اجاره‌ها هم بالا و پایین می‌شود. بر همین اساس، در این برهه بیش از 50‌درصد بر نرخ اجاره‌ها اضافه شد. در کنار شاخص قیمت مسکن، عوامل دیگری نظیر نرخ تورم، عرضه و تقاضای بازار، موضوع خانه‌های خالی و... بر روند نرخ‌گذاری اجاره‌ها تعیین‌کننده هستند. از سوی دیگر، قدرت خرید اجاره‌نشینان در شهرهای بزرگ روند نزولی به خود گرفته است، زیرا رشد درآمد مستاجران متناسب با رشد قیمت و اجاره مسکن نیست. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران بین سال‌های 71 تا 94 قیمت مسکن 104برابر شده و نرخ کرایه‌ها هم به همین میزان رشد را تجربه کرده، اما قدرت خرید جامعه چنین رشدی نداشته است. امروزه بسیاری از متقاضیان مسکن کارمندان، کارگران، حقوق‌بگیران و قشر متوسط و ضعیف درآمدی جامعه هستند، اما به هیچ‌وجه حقوق آنها رشد 104برابری نداشته است. به همین دلیل مستاجران بالای شهر به وسط شهر آمده‌اند، اجاره‌نشینان مرکز شهر اکنون در جنوب شهر ساکن هستند و پایین‌شهرنشینان به شهرهای اقماری و حاشیه‌ای نظیر کرج، بومهن، رودهن، اسلامشهر و... اسباب‌کشی کرده‌اند، زیرا درآمد آنها دیگر کفاف پرداخت اجاره‌بها را نمی‌دهد و برای گذران معیشت مجبورند از هزینه‌های جاری خود بدین شکل بکاهند. رشد مهاجرت‌ معکوس علاوه بر تبعات اقتصادی، آثار سوء اجتماعی نیز به‌همراه دارد. با توجه به دغدغه‌هایی که در حوزه حمل‌ونقل، ترافیک، آلودگی هوا، سوخت و امنیت وجود دارد این نوع مهاجرت‌ در این حوزه‌ها هزینه می‌آفریند و آن را به یک بحران تبدیل می‌کند. مشکلات روحی و روانی افراد، جابه‌جایی مدارس و مشاغل، تاخیر در رسیدن به محل کار و منزل، نداشتن فرصت کافی برای استراحت و فراغت و... از جمله مسائل دیگری هستند که تکرار آن در بلندمدت رفتار اجتماعی افراد را تحت تاثیر قرار می‌دهد و پیامدهای جبران‌ناپذیری را در جامعه به وجود می‌آورد. به‌ویژه دهک‌های کم‌درآمد بیش از سایرین تحت تاثیر این معضلات قرار می‌گیرند.

در این شرایط بهتر است توجه دولت به بافت فرسوده معطوف شود و ترمیم واحدهای مسکونی این مناطق را در دستور کار قرار دهد. دیگر زمان گفتاردرمانی گذشته و بهتر است مدیران به جای سخنرانی درباره برنامه‌ها، به آن جامه عمل بپوشانند. طی شش سال گذشته تولید ساختمان با کاهش 40‌درصدی مواجه شده است. آمار نشان می‌دهد که سالانه حدود یک‌میلیون ازدواج در کشور اتفاق می‌افتد، در حالی ساخت خانه به کمتر از 300‌هزار واحد در سال رسیده است. همه این اتفاقات توازن بین عرضه و تقاضا را از بین می‌برد و طبق اصول اقتصاد، در این شرایط قیمت‌ها روند نجومی به خود می‌گیرند. مهاجرت به شهرهای اقماری بدیهی‌ترین و ابتدایی‌ترین پدیده‌ای است که در اثر این سوءمدیریت‌ها اتفاق می‌افتد. در این شرایط پیشنهاد می‌شود دولت به تولید مسکن استیجاری روی آورد. اجرای این طرح موضوع مهمی است که از مجلس هفتم درباره آن بحث می‌شود و نمایندگان کنونی مجلس هم موافق آن هستند. دولت‌ها نیز طی 16سال گذشته موافقت خود را با اجرای این طرح نشان داده‌اند، چراکه تولید این نوع مسکن بازار رقابتی ایجاد می‌کند. با این حال هنوز اقدام عملیاتی شکل نگرفته است. همچنین با رشد نجومی اجاره‌بها دولت می‌تواند درباره تسهیلات اجاره مسکن تجدیدنظر کند و از فشارها روی قشر اجاره‌نشین بکاهد.

خانه‌های خالی کمترین تاثیر را بر اقتصاد ایران دارند. تصور اینکه این موضوع اصلی‌ترین معضل صنعت ساختمان‌سازی کشور است، از دو حالت خارج نیست؛ طرفداران این نظریه یا به بازار مسکن اشراف ندارند و صرفا یک مبانی کلی از اقتصاد می‌دانند و یا در حالت دوم متوجه معضلات اصلی مسکن هستند، اما با پیش‌کشیدن بحث خانه‌های خالی می‌خواهند آنها را کتمان کنند و آدرس غلط به مردم بدهند. امروز 25‌میلیون واحد مسکونی در کشور قرار دارد، خالی‌بودن 10‌درصد از این تعداد واحد مسکونی امری کاملا طبیعی است. البته در این آمار شک و تردید وجود دارد و نمی‌توان باور کرد که 5/2‌میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد، اما با فرض صحیح‌بودن آن، عرضه آنها هم تاثیری بر رونق بازار مسکن نمی‌گذارد. 650‌هزار از این واحدها در استان تهران قرار دارد که 450‌هزار واحد خارج از شهر هستند؛ یعنی در مناطقی قرار گرفته‌اند که از داشتن آب، برق، گاز، تلفن، مدرسه، جاده صاف، بیمارستان، مسجد و... محروم هستند. حال پرسش این است که تزریق این واحدها به بازار چطور می‌تواند مشکل مسکن ایران را حل کند؟ 200‌هزار واحد دیگر هم که در دل شهر جای گرفته‌اند، مربوط به توده و عوام مردم نیستند و زور اقتصادی بیشتر متقضیان مسکن به خرید این خانه‌ها نمی‌رسد. به عبارت دیگر خانه‌هایی در پایتخت خالی مانده‌اند که به اصطلاح لوکس، لاکچری و بالای 400متر هستند و بیشتر هم در اختیار هلدینگ بانک‌ها و شبه‌بانک‌ها قرار دارند و اینها هستند که مشکل خانه‌های خالی را به وجود آورده‌اند.

این پیشنهاد ناپخته‌ای است که از سوی وزیر راه مطرح شد. چنین طرحی قابلیت اجرایی ندارد و خود به عاملی برای گسترش مشکلات تبدیل می‌شود. مگر می‌شود که به برای سرمایه فردی دیگر تعیین تکلیف کرد؟ شاید اقتصاد ایران در شرایطی قرار بگیرد که رشد مسکن منفی شود، آنگاه صاحبان خانه به جای کاهش اجاره‌بها به‌طور قانونی می‌توانند 10‌درصد بر اجاره بهای ملک خود بیفزایند. در ارائه طرح‌ها و پیشنهادها باید تمام جوانب را سنجید. از سوی دیگر مالکان و مستاجران به‌راحتی می‌توانند قانون را دور بزنند و به‌صورت غیررسمی و زیرزمینی قراردادی بین خود امضا کنند. متاسفانه برخی دولتمردان تصور می‌کنند می‌توانند تمام اقتصاد را با حکم و دستور تحت لوای خود درآورند، در صورتی که بخش مسکن باید در اختیار بازار قرار گیرد و منحنی عرضه و تقاضا، قیمت‌ها را تعیین کند. در این صورت ممکن است یک سال اجاره‌بها اصلا افزایش پیدا نکند و سال بعد 20‌درصد بالا برود. البته بعید است این صحبت‌های آقای آخوندی بیش از یک پیشنهاد باشد و تبدیل به قانون شود. علاوه بر مواردی که گفته شد، راه دیگر این است که مالکان هر سال مستاجر خود را تغییر می‌دهند و به‌طور دلخواه اجاره‌بها تعیین می‌کنند. اینها راه‌های کنترل اجاره مسکن نیست. در شرایط کنونی باید تولید افزایش یابد و بین عرضه و تقاضا تعادل ایجاد شود.

به هر حال اجرای هر طرحی می‌تواند تا حدودی کمبود تولید را جبران کند. اما در اجرای آنها باید در نظر داشت که هزینه‌ها به‌صرفه باشند. از سویی مسکن اجتماعی هنوز به مرحله اجرا نرسیده و در حد حرف و صحبت باقی مانده است. انتقاداتی هم که علیه مسکن مهر وجود دارد جملگی مورد قبول هستند و این طرح با اشکال‌های متعددی مواجه است، اما در این شرایط این طرح هم تا حدودی توانست برخی خانواده‌ها را صاحب‌ خانه کند.

تغییر یک وزیر یا تفکیک یک وزارتخانه به‌تنهایی نمی‌تواند کارساز باشد. دولت باید تیم اقتصادی منسجم، هدفمند و با نگاه یکسان داشته باشد. حال اگر تیم فعلی با یکدیگر همسان و هماهنگ هستند، نیازی به تغییر وزیر نیست، ولی اگر اختلاف نظر و دیدگاه وجود دارد، ترمیم کابینه می‌تواند بازار مسکن را هم دچار تحول کند. تفکیک وزارت راه و شهرسازی هم می‌تواند کمک عمده‌ای به بخش مسکن کند. اگر وزیر مستقلی برای مسکن وجود داشته باشد، تمرکز در این بازار بیشتر می‌شود و می‌توان امید بیشتری به رونق آن داشت. ما از روز اول هم با ادغام وزارت مسکن و راه‌وترابری مخالف بودیم و در واقع نمی‌توان اسم آن را چابک‌سازی دولت گذاشت. بلکه تجمیعی صورت گرفت که روی آن نظر کارشناسی وجود نداشت. حال از نمایندگان مجلس انتظار می‌رود با تمرکز و تفکر بیشتری درباره تفکیک وزارتخانه‌های فعلی نظر بدهند.

بله، بازار مسکن هم به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم از نرخ ارز تاثیر می‌پذیرد. بسته جدید ارزی دولت هم شاید در کوتاه‌مدت تاثیر مناسبی بر بازار بگذارد، اما درباره خوب با بد‌بودن این بسته بهتر است در فرصت دیگری گفت‌وگو داشته باشیم و با توجه به چگونگی اجرای بسته بگوییم که تاثیر آن بر بازار مسکن مثبت یا منفی بوده است.