دلواپسی اشتباهی (گفت‌وگو با مجید روستا، عضو هیئت‌مدیره شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران)

دیدارنیوز ـ رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران، چندی پیش با موضع‌گیری در برابر حسن روحانی، رئیس‌جمهور، در قیاسی «طرح امید» برای نوسازی بافت‌های فرسوده را که زیرمجموعه‌ای از طرح جامع بازآفرینی شهری است، «مسکن مهر داخل شهر» نامید. محمد سالاری بر این اساس مدعی شد: «من اعلام می‌کنم همه ما کارشناسان و شهرسازان باید مقابل این رویکرد آقای رئیس‌جمهور که می‌خواهند از گستردگی بیش از حد بافت‌های فرسوده برای رونق ساخت‌وساز استفاده کنند، بایستیم». او بر مغایرت سندهای بالادستی با توسعه محله‌محور نیز تأکید کرد. سالاری با بیان اینکه دولت قصد دارد مدل کپی‌برداری‌شده از ترکیه را پیاده‌سازی و بافت‌های فرسوده را به مناطق انبوه‌سازی بدل کند، ابراز امیدواری کرد کارشناسان بتوانند رئیس‌جمهور را قانع کنند این مدل را پیاده‌سازی نکند. این گفته‌ها در حالی مطرح شده است که مجید روستا، عضو هیئت‌مدیره شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران، در گفت‌وگو با «شرق»، با خلاف واقع خواندن آنچه این عضو شورای شهر مطرح کرده است، قیاس طرح امید با مسکن مهر را قیاسی مع‌الفارق خواند. او تأکید دارد که این دو طرح، هیچ شباهتی به هم ندارند و مشخص نیست بیان چنین نقدی، با چه هدفی صورت گرفته است.

بحث نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده در کشور، سابقه‌ای طولانی دارد؛ اما از آنجایی که هیچ‌وقت یک نگاه و رویکرد واحد در قالب سیاست‌گذاری ملی و برنامه اجرائی و عملیاتی مطرح نبوده تا سهم و نقش همه ذی‌مدخلان و ذی‌نفعان در آن دیده شود، هیچ‌گاه کارساز نبوده است. این موضوع از سال 1393 با توجه به تصویب سند ملی راهبردی احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که به استناد ماده 16 قانون ساماندهی در کشور تکلیف شده، عملیاتی شد. بر این اساس، برنامه جامع بازآفرینی شهری کشور در افق 1400 به استناد بند الف ماده 59 قانون برنامه ششم در 19/11/96 به تصویب هیئت محترم وزیران رسید. هدف این برنامه ملی، هماهنگی و هم‌راستایی تمام ظرفیت‌ها، منابع و امکانات بخش‌های دولتی، نهادهای عمومی مثل شهرداری‌ها، بخش‌های خصوصی و مردم برای بهبود زندگی مردم در این محلات با رویکرد اجتماعی و نرم‌افزاری است. این برنامه ملی، چهار بخش اصلی دارد و در مجموع به 9 بخش فرعی تقسیم می‌شود. نخست، بخش مسکن که 30 درصد مسئله برنامه جامع بازآفرینی به این بحث اختصاص پیدا کرده که طرح امید مربوط به این قسمت از برنامه جامع بازآفرینی است. بخش دیگر توجه به خدمات روبنایی و سرانه‌های شهری، امکانات آموزشی، بهداشتی، خدماتی و تفریحی است. بخشی مربوط به خدمات زیربنایی، آب و فاضلاب و... است. بخش اصلی این کار نیز توجه به برنامه‌های توانمندسازی و ظرفیت‌سازی اجتماعی در کشور است. این مقدمه را گفتم چون قرار شد در قالب برنامه جامع بازآفرینی، دولت به استناد بند الف ماده 59، سالانه 270 محله را در دستور کار قرار دهد.

‌ درهرحال این تصور وجود دارد که نوسازی بافت‌های فرسوده، پای انبوه‌سازان را باز می‌کند و دوباره همان اشتباهاتی که در مسکن مهر افتاد، رخ می‌دهد... .

درحال‌حاضر چند تصور اشتباه درباره این برنامه در کشور وجود دارد؛ اول اینکه تصور می‌کنند دولت باید همه کارهای 270 محله را در یک سال انجام دهد و سپس وارد محلات دیگر شود. به همین دلیل، از وزارت مسکن و دولت می‌پرسند با وجود گذشت یک سال از برنامه ششم، تکلیف 270 محله چه شد؟ دولت یک سال است ابزارهای قانونی و ظرفیت‌ها و نهادهایی ار که برای طرح بازآفرینی نیاز است، فراهم کرده است. هم‌زمان با این مسئله، دولت در 172 محله بالغ بر دو‌هزارو 900 ‌میلیارد ریال در قالب 370 پروژه در 81 شهر کشور هزینه کرده است. بخش مسکن نیاز به ابزارهای مالی و مکانیسم‌های قانونی و نهادهای جدید داشته که درحال‌حاضر سه بخش برنامه در حال انجام است. نکته بعدی اینکه ورود به هر محله، پروسه 10 تا 12ساله‌ای نیاز دارد که محله بتواند به متوسط شاخص‌های اجتماعی، اقتصادی، کارکردی، زیرساخت‌های شهری و... برسد. سالانه 270 محله وارد برنامه بازآفرینی می‌شود. اینها تصورات اشتباهی است که متأسفانه در جامعه در قبال این موضوع وجود دارد و افراد زیادی هم از این نظر به این مسئله انتقاد دارند؛ در‌صورتی‌که مسئله بازآفرینی شهری در کشور آغاز شده است.

درباره بخش مسکن به‌عنوان طرح امید که در برنامه بازآفرینی شهری کشور وزنی 30 درصدی دارد، اقدامات و خدمات روبنایی و زیربنایی در کشور از سال گذشته آغاز شده است. در کارگروه ریاست‌جمهوری که وزارت مسکن، وزارت کشور و شهرداری تهران و نمایندگان بخش خصوصی عضو آن هستند و در ‌جلساتی که برگزار شد، به این موضوع از ابعاد متفاوتی توجه شد و دولت در تاریخ 10/03/93 یک مصوبه 22بندی را برای تحقق این برنامه بازآفرینی کرد و با تأکید بیشتری بر طرح امید، آن را در دستور کار قرار داد. در این برنامه که دولت در دستور کار خودش قرار داد، پنج موضوع مهم مطرح شده است؛ یکی بحث ورود توسعه‌گران و نحوه ورودشان و ابزارهای حمایتی نسبت به نهادی به نام نهاد توسعه‌گر بود که این نهادها حقوقی‌اند و بخش خصوصی‌اند. دستورالعمل موضوع توسعه‌گران هم تصویب شد. نکته دوم کاهش سود تسهیلات مسکن یکم از هشت درصد به شش درصد در بافت‌های هدف بازآفرینی شهری بود و علاوه‌بر کاهش نرخ سود تسهیلات، قید خانه‌ اولی هم برای خرید مسکن در بافت‌های فرسوده در راستای هدف بازآفرینی حذف شد. علت این تصمیم حمایت از تولید مسکن در بافت‌های فرسوده است؛ در واقع سعی کردیم یکی از دلایلی را که بخش خصوصی در بی‌رغبتی برای ورود به این بافت‌ها دارد، برطرف کنیم. به‌هرحال مسکنی که تولید می‌شود، شاید خیلی زود در بازار به فروش نرسد؛ بنابراین این تصمیم دولت، بخش خصوصی را برای ساخت‌وساز در این بافت‌ها ترغیب می‌کند تا تولیدکنندگان بتوانند در این بافت‌ها محصولشان را هرچه سریع‌تر عرضه کنند و منابع هزینه‌کردشان را به دست بیاورند. موضوع سوم در تصویب‌نامه دولت، اجرای ماده شش قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بود که براساس بند یک ماده 43 آیین‌نامه اجرائی قانون، تمامی دستگاه‌های دولتی و شرکت‌های دولتی که صد درصد سهامشان مربوط به دولت است، هر مقدار اراضی را که در محدوده هدف بازآفرینی شهری دارند، باید به‌عنوان اراضی پشتیبان بازآفرینی شهری در ارتباط با خدمات زیرساختی یا مسکن در اختیار وزارت مسکن قرار دهند که در مصوبه اخیر دولت علاوه‌بر محدوده، بر ‌محدوده بلافصل هم تأکید شد و بنیاد مسکن وزارت مسکن، سازمان ثبت اسناد املاک کشور، وزارت اقتصاد و دارایی مکلف شدند نسبت به شناسایی اراضی تلاش کنند.

تا به حال 92هکتار از این اراضی در کشور شناسایی شده و حدود پنج‌هزارو 704 پروژه مسکونی شامل وزارت راه‌وشهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، سازمان ملی زمین و مسکن، شهرداری‌ها، اراضی مربوط به این نهادها، بالغ بر یک‌میلیون و 550مترمربع، کارسازی شده که قرار است 40هزار واحد مسکونی در این اراضی بارگذاری شود. البته در همه مناطق این اتفاق نیفتاده و همچنان در جریان است. نکته دیگر در دستورالعمل، حذف هزینه‌های غیرساختمانی است که به‌عنوان یک ابزار تشویقی برای توسعه‌گران و کسانی که می‌خواهند به این موضوع بپردازند، در این مصوبه به تصویب رسیده است. حذف هزینه‌های غیرساختمانی شامل هزینه‌های نظام مهندسی، پروانه ساخت، پایان کار، هزینه‌های بیمه هستند. همچنین بر این بحث که سالانه 30درصد منابع شهرداری برای تقویت، بهبود و اصلاح شبکه معابر، جمع‌آوری آب‌های سطحی، توسعه خدمات و فضاهای عمومی و 70درصد منابع بخش‌های دولتی برای تحقق برنامه‌ها در سایر موارد مثل نیازهای فرهنگی و بهداشتی و... هزینه شود، تأکید شد. همچنین وزارت نیرو در این مصوبه مکلف‌شده است برای برقراری و ایجاد انشعابات آب، برق و گاز به صورت تخفیف یا به‌صورت تخصیص هزینه انشعابات برای سالانه صد ‌هزار واحد مسکونی تا پایان سال 1400 تا سقف سه‌هزارو 500‌میلیارد تومان اعمال کند. بخش عمده این مصوبه تأکید بر خرید مسکن در این بافت‌هاست. این اتفاق درحال‌حاضر در کشور می‌افتد.

نوسازی مسکن در بافت‌های هدف، با مسکن مهر قیاس مع‌الفارق است. مهم‌ترین مزیت و تفاوت اصلی و اساسی نسبت به این موضوع، توجه به مکان توسعه و نوسازی مسکن است. در سیاست‌های مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد نمی‌توانیم هر مکانی را به‌عنوان مکان مطلوب در نظر بگیریم. یکی از ایرادهای جدی به پروژه مسکن مهر این بود که خیلی از آن پروژه‌ها، مکان‌هایی نیست که با توجه به اشتغال و بازار کار گروه کم‌درآمد، دسترسی و خدمات مناسب باشد.

نکته دوم، مسئله مالکیت زمین است. در مورد مسکن مهر، کل مسکن مهر و زمین آن مربوط به دولت بوده و دولت اراضی خودش را واگذار کرده است. در طرح مسکن امید، مردم مالک زمین هستند نه دولت. بحث اراضی دولتی، سهم بسیار بسیار جزئی در این زمینه دارد و آن هم ورود دولت به این سمت بوده که اراضی‌ای که دولت در این مناطق دارد را به‌عنوان تشویق در اختیار توسعه‌گران قرار دهد و اساسا مالکیت اراضی دولتی به‌صورت هبه به مردم و توسعه‌گر واگذار نمی‌شود و تا پایان دوره اجرای طرح، زمین با قیمت صفر در اختیار توسعه‌گر قرار می‌گیرد، توسعه‌گر زمین را تبدیل به کالا می‌کند و سهم دولت از کالای تولیدشده محاسبه می‌شود، اما دولت سهمش را از برنامه بازآفرینی خارج نمی‌کند و باز در اختیار توسعه‌گر قرار می‌دهد که بتواند در قالب تهاتر از آن بهره بگیرد. در مورد پاسخی که پیش‌تر پرسیدید، در این طرح، توسعه‌گر مجری و پیمانکار نیست، البته انبوه‌ساز و پیمانکار می‌تواند به‌عنوان توسعه‌گر وارد شود، ولی لزوما بحث توسعه‌گری، اجرا و پیمانکاری نیست. در این سیاست، توسعه‌گر هم منابعی وارد این عرصه می‌کند. مثل خیلی از کشورهای دنیا که توسعه‌گران ریسک سرمایه‌گذاری را می‌پذیرند، منابع مالی خودشان را می‌آورند و دولت هم برای فروش کالایشان از آنها حمایت و تضمین می‌کند که ورود کنند. در واقع، در مسکن مهر با نظام اجرائی و پیمانکاری مواجه بودیم نه نظام توسعه‌گری. پیمانکار طرف قرارداد با دولت می‌شد، پول و زمین از دولت می‌گرفت و کالا تولید می‌کرد. بنابراین تمایز اصلی توسعه‌گر از پیمانکار همین سازوکار است. نکته بعدی اینکه شما در بحث بازآفرینی شهری، بارگذاری و بازتوزیع جمعیت در فضاهای موجود در داخل شهر را دارید، در صورتی‌ که در مسکن مهر اساسا هیچ توجهی به ظرفیت‌های توسعه درونی شهر در قالب 66 هزار هکتار بافت فرسوده که در کشور وجود دارد، ندارید.

 

جمعیتی بالغ بر 11 میلیون نفر در این بافت‌ها زندگی می‌کنند، 54‌ هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی در کشور داریم و حدود 30 هزار هکتار بافت تاریخی در کشور است که اساسا به این ظرفیت‌ها توجه نشده است. بنابراین توجه به توسعه درونی و بازتوزیع جمعیت در فضای درونی شهرها كه درحال‌حاضر با بحران مسئله انرژی، وضعیت بسیار نامطلوب منابع مدیریت‌ شهری و خدمات‌رسانی به شهروندان و... مواجهیم، در اولویت است؛ درهرحال، هزینه‌های خدمات‌رسانی بسیار گزاف است. در مسکن مهر خیلی از اراضی که می‌توانستند به‌عنوان اراضی ذخیره توسعه آتی کشور در دستور کار قرار بگیرند مانند ‌اراضی کشاورزی و اراضی باغی در خیلی از شهرهای شمالی کشور به دلیل محدودیت زمین صرف مسکن مهر شد، اما در طرح امید، بدون اینکه یک متر به محدوده شهری اضافه کنیم و محیط‌ زیست شهری را تهدید کنیم، از طریق ظرفیت توسعه درون‌شهری بافت‌ها را نوسازی می‌کنیم.

یکی از تفاوت‌های جدی این است که دولت خودش را با سازنده درگیر نمی‌کند. در مورد مسکن مهر، تعاونی‌ها با دولت مشکل جدی دارند. سازندگان و پیمانکاران مطالبات و مشکلات جدی با دولت دارند. اما در بافت فرسوده، دولت ابزارهای تشویقی را می‌آورد، یا توسعه‌گر به وکالت از مردم طرف قرارداد خواهد بود که دولت، نقش حمایتی و تأثیرگذاری اعمال می‌کند و تخفیف، تشویقات و تسهیلاتی را در نظر می‌گیرد، یا خود مردم وارد عمل می‌شوند. دولت تسهیلات 50، 40 و 30 میلیون تومانی در کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها، شهرهای بالای 200‌ هزار نفر و در شهرهای کمتر از 200‌ هزار نفر، همچنین برای اسکان موقت دوره مشارکت مدنی در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، 20 میلیون تومان و در سایر شهرها 15 میلیون تومان در اختیار مردم قرار می‌دهد. در این طرح دولت تولیت ساخت مسکن پیدا نمی‌کند، بلکه در تولید مسکن شراکت می‌کند. بنابراین دولت خودش را در طولانی‌مدت درگیر این بخش نمی‌کند، در صورتی ‌که در مورد مسکن مهر هنوز مسائل و مشکلاتی متوجه دولت است. در واقع الان دولت مخاطب مشکلات مسکن مهر است. نکته بعد وجود خدمات و زیرساخت‌های موجود است. در مسکن مهر 11 هزار ‌میلیارد تومان اعتبارات منابع برای توسعه و تقویت خدمات روبنایی و زیربنایی نیاز داریم.

مدرسه، مسجد، درمانگاه، مراکز خرید و... درصورتی‌که در بافت‌های فرسوده حداقل نیازهای سرانه‌های شهری، زیرساخت‌های شهری، شبکه‌های آب، برق و فاضلاب در این بافت‌ها موجود است که البته باید تقویت و اصلاح شوند. از طرف دیگر در بافت‌های فرسوده، هدف‌گذاری روی مردمی است که در این محلات زندگی می‌کنند و دولت مردم را جابه‌جا نمی‌کند؛ یعنی واحد نمی‌سازید که افراد را با فرهنگ‌ها و سطح درآمد متفاوت کنار هم قرار دهید. اینجا در بحث نوسازی در بافت‌های پایین‌شهری با جمعیت ساکنی روبه‌رو هستید که سال‌ها زندگی کرده‌اند، سازمان و شبکه اجتماعی دارند، فرصت‌های اجتماعی زیادی در این بافت‌ها خلق کرده‌اند و مشکلات فرهنگی مسکن مهر تکرار نمی‌شود.

نمی‌دانم آقای سالاری از چه منظری به این موضوع پرداخته و چه هدفی داشته است. مخاطبان این طرح، نه‌تنها شهر تهران، بلکه کل ایران هستند که درحال‌حاضر، پنج‌میلیون و 700 واحد مسکونی و 19 میلیون نفر در این بافت‌ها زندگی می‌کنند و اساسا این محدوده صرفا مسئله مسکن ندارند، مسائل حقوقی و مالکیت دارند. سند مالکیت ندارند یا مجهول‌المالک هستند و... . این‌طور نیست که تصور کنیم در شرایط خوبی می‌خواهیم بافت‌ها را نوسازی کنیم. دولت به‌عنوان مسئول تنظیم‌کننده روابط‌عمومی و تضمین‌کننده ضمانت‌های اجرائی، وظیفه‌‌اش این است که سازوکار قانونی را برای رفع این مسائل در پیش بگیرد. در شهر تهران هیچ دلیل و منطقی ایجاب نمی‌کند که مسئله بافت‌ها در تهران که 14 هزار هکتار را شامل می‌شود و سه‌هزار هکتار از آنها ضرورت بازسازی دارند، نادیده گرفته شود، زیرا عوارض بدی را در پیش خواهد داشت. برآوردی داریم درصورتی‌که فضاها و ظرفیت‌های موجود شهر بازسازی، نوسازی و احیا شوند، با کاهش 30 تا 35 درصدی هزینه‌های خدمات‌رسانی مدیریت شهری مواجهیم. تعجب می‌کنم که دوستان چرا به این موضوعات توجه نمی‌کنند.

فکر نمی‌کنم رویکردها و نگاه‌هایی از این دست، منطقی و معقول باشند. آینده‌ ایران و نظام توسعه شهری، به مسئله بازتنظیم سیاست‌های توسعه شهری کشور نیاز دارند. من بشخصه احساس می‌کنم این مؤلفه‌های نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و شهری طرح امید، یک فرصت ملی است که در کشور در دستور کار قرار گرفته و برای همه مدیران شهری فرصت خوبی است. ببینید میزان هدررفت آب که در کشور بحران است، به دلیل فرسودگی شبکه‌های آبرسانی در این بافت‌ها چقدر است. مسائل بهداشتی به دلیل فرسودگی یا نبود شبکه‌های آب و فاضلاب در این محدوده‌ها چقدر است؟ در نوسازی‌های شهری در محلات و در بررسی‌های انجام‌شده، هزینه قبوض آب و برق خانه‌هایی که نوسازی شده‌اند حدود 20 تا 30 درصد کاهش داشته، چون مصالح به‌روز شده و سیستم‌های جلوگیری از اتلاف هزینه احیا می‌شوند. دولت دنبال همین منافع است.