دیدارنیوزـ قیمت مسکن در یک سال گذشته بیش از صد درصد افزایش یافته و به نظر میرسد که اقدامات دولت برای تحریک تقاضا و افزایش سقف تسهیلات مسکن و همچنین سیاست‌گذاری بانکها به گرانی دامن زده است.
دیدارنیوز در خصوص چرایی گرانی مسکن با
مهدی سلطان‌محمدی کارشناس مسائل اقتصادی گفت‌وگویی انجام داده که در ادامه می‌خوانید.
دولت در بازار مسکن کاره‌ای نیست!
مهدی سلطان‌محمدی در پاسخ به دلیل ناموفق بودن مداخله دولت در بازار مسکن گفت: دولت ابزار چندانی برای مداخله در قیمت مسکن ندارد. ۹۸ درصد بخش مسکن توسط بخش خصوصی اداره میشود و متقاضیان نیز در بخش خصوصی هستند و سهم تسهیلات بانکی نیز پایین است، بنابراین ابزار‌های دولت برای دخالت مستقیم در تعیین نرخ مسکن محدود است.
وی افزود: البته سیاست‌های مالی و پولی دولت روی بازار مسکن اثر می‌گذارد اما این تأثیر به صورت مستقیم نیست و از طریق افزایش نقدینگی و تورم، طبیعتاً قیمت‌های مسکن به سمت بالا تحریک میشود، به‌خصوص در سال گذشته با توجه به نوساناتی که در بازار به وجود آمد مثل افزایش شدید قیمت دلار و رشد فزاینده تورم، بعد از چند سال که مسکن رکود را تجربه کرده بود این انتظار عمومی وجود داشت که قیمت مسکن افزایش یابد و این اتفاق نیز رخ داد. بنابراین دولت علی‌رغم ادعایی که دارد حول این امر که تقاضا را تغییر میدهد و بر عرضه تأثیر می‌گذارد، واقعاً چنین توانی ندارد.
مهدی سلطان‌محمدی درباره ارتباط بین عرضه و تقاضا با افزایش قیمت مسکن نیز گفت: در هر تحلیل اقتصادی باید عرضه و تقاضا را مورد بررسی قرار داد. دولت در عرضه و تقاضای مسکن نقش مؤثری ندارد، بازار، مکانیسم‌‌های خاص خود را دارد و متأثر از نرخ تورم و کاهش ارزش پول طبیعتاً قیمت مسکن نیز تغییراتی می‌کند.
درستی یا نادرستی افزایش تسهیلات وام مسکن؟
این کارشناس مالی در توضیح اینکه چرا وزیر مسکن پیشنهاد نمایندگان مجلس در خصوص افزایش سقف وام تسهیلات مسکن را با این استدلال که این کار تورم زاست، رد کرده گفت: تسهیلات مسکن هر چه بیشتر باشد برای متقاضی بهتر است. در کشور‌‌های توسعه یافته درصد بسیار بالاتری را برای تسهیلات مسکن در اختیار خریدار قرار می‌دهند اما مساله مهم، امکانات و منابعی است که برای تسهیلات در نظر گرفته شده، باید دانست این منابع از کجا تامین میشود؟ اگر از محل سپرده‌گذاری‌‌های مردم یا فروش اوراق باشد، در این صورت تورم‌زا نیست؛ اما اگر مانند گذشته باشد مشکل ساز است، به این معنا که در بسیاری از موارد بانکها با کمک گیری از بانک مرکزی از طریق خطوط اعتباری اقدام به عرضه وام می‌کنند، این امر طبیعتاً تورم‌زاست و باعث افزایش نقدینگی و در نهایت موجب تورم میشود. در واقع سیاست دولت نیز در حال حاضر سیاست انقباضی در جهت کنترل تورم است.
سلطان محمدی افزود: اگر بنا باشد منابع تسهیلات مسکن از طریق بانکها تأمین شود، بانک‌های عمومی ما چنین توانی ندارند و بانک مرکزی اگر بخواهد این کار را انجام دهد به افزایش تورم منجر میشود. بنابراین کمک زیادی به بهبود بازار نکرده و تورم را افزایش میدهد، در نتیجه کار درست، هماهنگی بین میزان تسهیلات با منابع تامین آن است.
آیا بانکها مقصرند؟
سلطان‌محمدی در واکنش به اظهار نظر برخی از کارشناسان مالی در خصوص نقش مخرب بانکها و سیستم بانکی در بحران مسکن و ورود آنها به بحث خرید زمین و ملک به خاطر حفظ ارزش پول خود گفت: این صحبت‌ها درست و کارشناسانه نیست. در سال‌های گذشته دیده شده که بانکها برای شعب خود اقدام به سرمایه‌گذاری در واحدهای تجاری کردند یا در بسیاری از پروژه‌ها به خصوص پروژه‌های تجاری به‌عنوان سرمایه‌گذار وارد شدند اما این روند متوقف شده، اگر هم بانکها الان درگیر چنین مساله‌ای هستند، پروژه‌هایشان مربوط به قبل است.
وی در ادامه افزود: بانکها معمولا در حوزه خرید واحدهای تجاری و اداری سرمایه‌گذاری می‌کنند که این دو بخش امروزه دچار رکود است. بانکها به قدری با مشکلات و بحران روبه‌رو هستند که پاسخگوی مسائل خود نیستند، پس با کدام منابع قادرند در بازار مسکن سرمایه گذاری کنند.
این کارشناس مالی همچنین گفت: ریشه مسئله جای دیگری است. ریشه مسئله تورم‌های زیادی است که در جامعه ایجاد شده و مردم برای حفظ ارزش پول خود سعی می‌کنند به سراغ دارایی‌هایی بروند که در مقابل تورم بتوانند از آن محافظت کنند، برخی به سمت دلار و سکه رفتند و برخی بخش زیادی از سرمایه را به‌طور سنتی به سمت مسکن هدایت کردند، زیرا مردم بر این باورند که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، دارایی و ثروت آنها را در مقابل تورم محافظت می‌کند.
مهدی سلطان‌محمدی در خصوص اقدامی که می‌بایست بانک مرکزی در شرایط فعلی انجام دهد گفت: دخالتی که بانک مرکزی می‌تواند داشته باشد مسئله نرخ بهره است. توان بازار مسکن برای افزایش رشد، شدیدا تضعیف شده و بعید به نظر میرسد که در سال آتی نرخ رشد مسکن از تورم بالاتر باشد.
مهدی سلطان‌محمدی در پایان و در ارائه راه حل گفت: دولت باید امکانات برای سرمایه‌گذاری بیشتر در بخش مسکن را فراهم کند. ظرفیت‌های تولید مسکن در ایران خیلی بالاتر از این چیزی است که وجود دارد. در حال حاضر تولید مسکن در حدود چهارصد هزار دستگاه است در صورتی که می‌توان تا سقف هشتصد هزار تا یک میلیون واحد مسکونی تولید کرد. بنابراین اگر وضعیت شرایط سرمایه گذاری و وضعیت عرضه، بهبود یابد طبیعتاً بر قیمت‌ها اثر می‌گذارد اما این سیاست در کوتاه مدت جوابگو نیست زیرا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از زمانی که سرمایه‌گذار وارد این حوزه میشود تا رسیدن به نتیجه و عرضه به بازار، یک دوره قریب به سه سال دارد بنابراین الان سیاست کوتاه مدتی وجود ندارد، تنها ابزار کوتاه مدت این است که نرخ بهره را بالا ببرد که این کار هم تبعات منفی برای سیستم بانکی و بخش‌های زیادی از اقتصاد دارد. بنابراین انتظار زیادی نباید داشت که دولت بتواند مداخله مؤثری در این شرایط در بازار انجام دهد.