عوامل مؤثر بر رکود بازار مسکن

دیدارنیوز ـ پارسا تهرانی*: قیمت زمین و مسکن متأثر از عوامل متعددی است که تیتروار می‌توان به مواردی از آن اشاره نمود:
موقعیت جغرافیایی زمین از نظر شهر و محله و... از مهم‌ترین عوامل اثرگذار قیمت بر زمین است. کاربری زمین و یا پتانسیل تغییر کاربری آن عامل اثر‌گذار دیگری است. به عنوان مثال اینکه زمینی بایر، و یا بایر کشاورزی باشد و اینکه پتانسیل آن را داشته باشد که تبدیل به زمین تجاری، و یا مسکونی شود و یا چند درصد احتمال وجود داشته باشد که تغییر کاربری رخ دهد در قیمت‌گذاری مؤثر است.
عامل دیگری که می‌توان برشمرد متراژ زمین است. برای مثال زمین‌های کوچک بین سیصد تا هزار متر یک نوع قیمت‌گذاری دارند؛ و تعیین قیمت در زمین هکتاری و یا جریبی هم متفاوت خواهد بود. بزرگی زمین در کاربری و قیمت‌گذاری آن اثر گذار است.
عامل دیگر، طرح‌های بلند مدت و یا کوتاه مدت شهری شهرداری‌ها است و اصولاً پتانسیل ملک را نشان می‌دهد که چه آینده‌ای خواهد داشت.
عامل دیگر ریشه ملک است، یعنی ملک مورد نظر شخصی است یا متعلق به یک ارگان است؛ و یا متعلق به شخصی بوده است و یک ارگان آن را در اختیار گرفته است مانند سازمان اوقاف یا ستاد فرمان امام و یا زمین‌های شهری که شهرداری خودش پلاک‌بندی کرده است و این‌ها را می‌فروشد. همه این‌ها در نوع قیمت‌گذاری اثر گذار است. زمانی که ملک شخصی باشد و سبقه آن وابسته به شخص باشد معمولاً ارزشش بیشتر است؛ و در قیمت گذاری تأثیر مثبت می‌گذارد.
ابعاد و فرم هندسی زمین عامل اثر‌گذار دیگری است که قیمت را تحت تأثیر قرار می‌دهد. همانند پارچه متناسبی که به خیاط اجازه می‌دهد بتواند حداکثر استفاده را از آن بنماید و لباس فاخری تهیه کند.
از دیگر عوامل اثر‌گذار، سلامت اسناد و شفافیت گردش ثبت اسناد است بدین معنا که بتوان بررسی کرد طی سی سال گذشته زمین متعلق به چه کسانی بوده است و از دست چه افرادی گذر کرده و مالکانش چه کسانی بوده‌اند.
عامل مهم دیگری که بر قیمت زمین اثر گذار است، امکانات زیر بنایی زمین است به عنوان مثال در زمین کشاورزی اینکه آیا زمین مورد نظرآب دارد یا خیر؟ چاه آب دارد؟ دسترسی به برق چند کیلو وات دارد؟ آبی که نزدیک آن است چند اینچ ست؟ دبی آب چقدر است؟ موارد اثر گذار خواهد بود.
همان گونه که بیان شد، برای تعیین یک قیمت منطقی بایستی عوامل متعدد زیادی را بررسی کرد. علاوه بر همه این‌ها کشش بازار شهر و یا منطقه هم در قیمت‌گذاری مداخله می‌کند. مواردی هم‌چون تعجیل مالک در فروش هم بر قیمت اثر می‌گذارد و یا فروش نقد زمین و یا تهاتر آن با ملک دیگر هم عامل تعیین قیمت‌گذاری است که در این میان واسطه‌گران خرید و فروش ملک هم نقش بسزایی ایفا می‌کنند.
در این میان به نظر می‌رسد قیمت بالای زمین و ساخت ساختمان می‌تواند عاملی بر رکود بازار مسکن باشد، اما واقعیت آن است که بحث رکود بر بازارمسکن از رکود اقتصادی کل کشور نشأت می‌گیرد. قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است و هم زمان با آن بالا رفتن قیمت ساخت و قیمت زمین را شاهد هستیم. زمین تنها کالای غیرقابل جایگزین در همه جهان به شمار می‌رود. در طول زمان قیمت زمین به طور طبیعی بنا به این خاصیت مقداری افزایش پیدا می‌کند که البته در کشور ما این افزایش لجام گسیخته و جهشی است و طبق قاعده و قانونی اتفاق نمی‌افتد.
به طبع سازنده قسمت اعظم سرمایه خود را بابت خرید زمین صرف می‌کند و به واسطه پیامد‌های حاصل از گرانی کلیه اقلام از مواد غذایی گرفته تا دستمزد‌های نیروی انسانی با افزایش هزینه‌های ساخت مواجه می‌شود. ونهایتاً قیمت تمام شده‌اش افزایش می‌یابد.
از طرف دیگر هزینه‌های سنگینی که شهرداری به سازنده‌ها تحمیل می‌کند بسیار اثرگذار است، چنانچه در سال گذشته شاهد آن بودیم که سه مرتبه افزایش قیمت از طرف شهرداری مناطق مختلف تهران برای اخذ جواز اتفاق افتاد، این موارد دست به دست هم می‌دهد تا بالای ۷۰ -۸۰ درصد و در برخی مناطق تا ۱۰۰ درصد افزایش قیمت تمام شده داشته‌ایم، به طبع این قیمت بالا می‌رود و قدرت خرید مردم هم پایین می‌آید.
مسکن کالای ضروری برای مردم است، همه مردم دنیا احتیاج دارند شب جایی بخوابند. این مایحتاج آن‌ها است، اما وقتی نمی‌توانند آن را نمی‌خرند.
اینکه چه باید کرد تا رکود به وجود آمده در بازار مسکن مرتفع شود بر می‌گردد به عوامل مختلف فرهنگی، قانونی، اقتصادی و غیره. البته برخی از دلایل در تهران و شهرستان‌ها متفاوت است. به عنوان مثال مشخصاً در بازار تهران و در شرایط امروز، سطح انتظار اقشاری از جامعه برای زندگی در لایه‌های شهری مورد نظرشان متناسب با درآمد‌ها و اندوخته‌هایشان نیست و آنان برای براورده کردن این انتظار، از خرید متناسب با اندوخته‌شان خودداری می‌کنند. در این جهت شهروندان مورد نظر خود را مقروض می‌کنند، وام‌های سنگین می‌گیرند و با خود می‌گویند: یا من باید بهترین جا خرید کنم و یا خرید نمی‌کنم.
مشتری‌ای که می‌تواند با دو میلیارد تومان در مناطقی مانند منطقه ۷، ۸، ۶ اپارتمانی بخرد، دست نگه می‌دارد تا پول خود را به سه، چهار، یا پنج میلیارد تومان برساند، تا بتواند چنین آپارتمانی را در منطقه سه بخرد، سپس تلاش می‌کند خودش را بدهکار و مقروض کند، تا بتواند بودجه خرید آپارتمان مورد نظر خود را تأمین کند. از طرفی هم جهش قیمت اتفاق می‌افتد، تا این ۲ میلیادر تبدیل به ۵ میلیارد بشود، مسکن پنج میلیاردی مورد نظر هشت میلیارد می‌شود و این سیکل معیوب ادامه می‌یابد. این مسأله فرهنگی است که کاری به صنعت ساختمان ندارد.
از دیگر علل رکود بازار مسکن بحث گرانی است، بعضی شهروندان قصد خرید دارند، اما نمی‌توانند بخرند. بهترین راه حل در تمام دنیا برای حل این مشکل حمایت از سازنده‌ها ست. از آنجا که صنعت ساختمان، یک فرا صنعت است و از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، تحت کنترل دولت‌ها قرار می‌گیرد. کنترل نه به این معنا که تحت تأثیر دخالت مستقیم دولت در تعیین هزینه‌های ساخت یا قیمت‌گذاری باشد، ولی دولت با استفاده از آیتم‌هایی به سازنده‌ها کمک می‌کند، مثلا زمین‌های ارزان قیمت در اختیار سازنده‌ها قرار دهد تا هزینه‌های تمام شده ساختمان را بدین وسیله کاهش دهد.
البته در ایران در یک دهه گذشته پروژه‌های مسکن مهر در این راستا شکل گرفته است. ایده‌ای درست که با اجرای ناکارآمد و متأسفانه همراه با فساد و رانت‌خواری همراه بود. اخیراً آن ایده به مسکن ملی تبدیل شده است که که شش، هفت ماهی است مطرح گردیده است. ایده درست است، اما تا زمانی که اجرا از فساد و رانت‌خواری به دور نباشد مشکلی را نمی‌تواند حل کند.
همان‌طور که بعد از تجربه پروژه‌های مسکن مهر، متأسفانه مسکن‌های کاربردی و با کیفیتی نمی‌توانیم ببینیم و این اتفاق رخ نخواهد داد مگر در صورتی که رانت را از بین ببریم. با در اختیار قرار دادن زمین ارزان به سازنده‌ای که قابلیت‌های اجرای پروژه را دارد، نه هر سازنده‌ای که صبح شرکت ثبت می‌کند و شب پروژه‌ای در اختیار می‌گیرد، می‌توانیم برای این مشکل روزنه‌ای بیابیم. این زمین‌ها را باید به شرکت‌های معتبر که دارای رزومه و سابقه هستند سپرد که متأسفانه در عمل به آن‌ها داده نشده است. این پروژه‌ها به کسانی داده می‌شود که با ارتباطات شرکت‌هایی ثبت می‌کنند و یا رزومه‌های بسیار ضعیف دارند که نتیجه آن کیفیت پایین سازه‌هایی است که به عنوان مسکن در اختیار مردم قرار می‌گیرد. از طرفی طبیعتاً مردمی که قدرت خرید پایین دارند به سمت خرید این مسکن‌ها هجوم می‌آورند. متضرر اصلی این روند مردم خواهند بود. واقعیت این است که رکود حاکم بر بازار مسکن امروز فراتر از صنعت ساختمان است و بر می‌گردد به عوامل ایجاد تورم و بالا رفتن قیمت‌ها که به دنبال آن قدرت خرید کاهش پیدا می‌کند و قیمت تمام شده ساختمان افزایش می‌یابد.
زمانی که صنعت ساختمان با رونق مواجه باشد اقتصاد کشور رونق می‌یابد. اقتصاد کشور راه بیافتد در نتیجه صنعت ساختمان راه می‌افتد و این یک رابطه دو طرفه است چرا که عمده مصرف صنایع سنگینی مانند فولاد در صنعت ساختمان است و حتی صنعت خوردو سازی عمده‌ترین مصرف کننده صنایع فولاد کشور نیست. رونق صنایع چوب و مبلمان، لوازم خانگی و... همگی بر می‌گردد به همین رونق.
گاهی مطرح می‌شود که تعداد زیاد ساختمان خالی می‌تواند یکی ازعوامل رکود بازار مسکن باشد. در صورتی که با ضوابط مالیاتی درست این مسأله به راحتی تحت کنترل قرار می‌گیرد. مالک می‌تواند ملکش را بخرد، اجاره دهد و یا خالی نگه دارد. مهم آن است که مالیاتش را بدهد. در چنین شرایطی خود مالک انتخاب خواهد کرد که با ملک خود چه بکند. آیا حفظ ملک خالی با احتساب پرداخت مالیات برایش صرفه خواهد داشت یا خیر.
نباید خودمان را فریب دهیم که با اجبار مالک به فروش ملک یا اجاره آن می‌توانیم بر رکود حاکم فایق آییم. قاعدتاً راهکار‌های فرار آن ایجاد خواهد شد. این که فرد مالیات ملکش را بپردازد راهکار درستی است، اما نباید انتظار داشت مالیات بر ملک باعث فروش یا اجاره ملک شود.
فساد‌های شکل گرفته در سیستم منجر به حاکمیت قوانین غلط می‌شود، و در پی آن مراجع ذیصلاح به درستی عمل نخواهند کرد و به راحتی پول می‌تواند مابین عده خاصی جابه جا شود و شرکت‌های متخصص از این گردونه به دور می‌افتند و نتیجه آن افت کیفیت ساخت می‌شود. در این چرخه معیوب از آنجا که سازنده و کارفرما در یک حلقه قرار می‌گیرند و نظارت درستی روی ساخت انجام نمی‌شود و ضرر اصلی متوجه مردمی خواهد بود که به اندازه پول خود می‌خواهند این مایحتاج اساسی‌شان را تأمین کنند.
کوه‌هایی که تبدیل به ساختمان شده‌اند بدون رعایت ضوابط و استاندارد‌های فنی و مهندسی به قیمت‌های گزاف فروخته می‌شوند و مردمی هم که حق انتخاب ندارند می‌خرند. متأسفانه این یک اصل اقتصادی است که زمانی که مردم فقیر و ضعیف می‌شوند و حق انتخاب ندارند هر چیز بی‌کیفیتی را می‌شود به آن‌ها فروخت، مانند اتفاقی که درخودرو می‌افتد. هر چه در شرکت‌های خودروسازی تولید می‌کنند مردم برای خرید هجوم می‌برند چرا که انتخاب دیگری برای خرید ندارند. این تولیدات با پول خود مردم ساخته می‌شود. شما پول را پرداخت می‌کنی، با پول خود شما خوردرو ساخته می‌شود و سود آن را هم از شما می‌گیرند و بعد خودرو را با پول گزاف به شما تحویل می‌دهند، تازه اگر به موقع تحویل دهند! اینگونه فکر و ایده درست در اجرا کیفیت پایینی به ارمغان می‌آورد.
در چرخه ایجاد شده عیب در یک قسمت از این چرخه منجر به عملکرد ناقص می‌شود و رکود حاصل از آن ارمغان این روز‌های ماست.

کارشناس حوزه مسکن*