با وجود انتقادها علیه خوداظهاری شهروندان در سامانه املاک و اسکان، ممکن است، سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی در حوزه مسکن مبتنی بر داده‌های سکونتی و مالکیتی به تعادل بازار کمک کند.
دیدارنیوز ـ گاهی کلمات بیشتر از آن چیزی که در ظاهر به نظر می‌رسد بار معنایی دارند. این بار معنایی می‌تواند هر دلیلی داشته باشد و آن کلمه را تبدیل به یک کنایه کند. مسکن یکی از همان کلماتی است که بیشتر تبدیل به یک نماد یا حتی کنایه شده است. نمادی که بیانگر ناتوانی دولت برای تأمین نیاز مردم است.
این که اطلاعات دقیق خانه‌های خالی و میزان نیاز مردم به مقوله مسکن و از همه مهم‌تر تسهیلات مسکن، دقیق و شفاف نیست، سیاست‌گذار را در برنامه‌ریزی و مدیریت حوزه مسکن و همچنین ارائه تسهیلات متناسب با نیاز مردم، دچار سردرگمی می‌کند. اتفاقی که نه تنها باعث نابسامانی وضعیت مسکن در کشور می‌شود، بلکه بازار مسکن را به پناهگاه امن برای دارایی مفسدان و سوداگران حوزه اقتصادی تبدیل می‌کند. اما یک خبر خوب در ماه‌های گذشته باعث شد تا دوباره امید به تنظیم بازار مسکن تزریق شود و آن هم راه اندازی سامانه ثبت املاک و اسناد بود.
شاید مهم‌ترین مزیت سامانه املاک و اسکان این باشد که این سامانه قرار است با جمع آوری داده‌های آماری از وضعیت مسکن کشور دست مسئولان را برای سیاست گذاری در این عرصه باز کند. قطعا زمانی که این سامانه اطلاعات خود را تکمیل و تجمیع کند، مسئولان و مدیران کشور در سطح کلان می‌توانند برنامه‌ریزی بهتر و دقیق‌تری نسبت به گذشته داشته باشند.
در همین رابطه، وزارت راه و شهرسازی طبق اطلاعیه‌ای در ۱۹ فروردین‌ماه ۱۴۰۰ خواستار درج اطلاعات سکونتی تمامی سرپرستان خانوار اعم‌از صاحبخانه و مستاجر در سامانه املاک و اسکان شد. این سامانه که در نگاه اول تنها یک طرح جمع‌آوری اطلاعات در حوزه مسکن به‌نظر می‌رسد، اهداف مهمی را دنبال می‌کند.
طرح وزارت راه و شهر سازی که با خوداظهاری سرپرستان خانوارها اعم‌از مالک یا مستاجر اجرایی می‌شود، اطلاعات جامعی را از موجودی مسکن کشور، مشخصات آنها، متراژ منازل، بعد خانوارها و صاحبان و مستاجران مسکن مشخص می‌کند. این طرح در وهله اول می‌تواند اطلاعات جامع و شفافی را از بازار مسکن کشور دراختیار سیاستگذاران بگذارد تا محل اصابت سیاست‌های این حوزه را در کمک و ارائه تسهیلات حمایتی به اقشار بدمسکن یا بدون مسکن را دقیق‌تر کند. همچنین این سامانه مقدمه و پیش‌نیاز اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی است که «اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم» ازسوی مجلس این مهم را الزامی دانسته است.
براساس گزارش مرکز آمار ایران، در سال ۱۳۶۵ حدود ۸۳ درصد از ایرانی‌ها مالک مسکن، ۱۴ درصد مستاجر و ۳ درصد نیز به‌صورت رایگان در منازل دولتی و غیره ساکن بوده‌اند. این اعداد تا سال ۱۳۹۵ به‌کلی تغییر یافته و مالکیت مسکن به ۶۰ درصد و خانوارهای مستاجر به ۳۱ درصد رسیده و ۹ درصد نیز به‌صورت رایگان در مسکن سازمانی سکونت داشته‌اند. البته این اعداد مربوط به کل کشور است و در کلانشهرهایی همچون تهران درصد مستاجران به حدود ۴۲ درصد نیز می‌رسد. از سوی دیگر تعداد خانه‌های خالی کشور بین ۲ تا ۲.۵میلیون واحد اعلام شده است که مالکان و صاحبان آنها به هر دلیلی علاقه‌ای به عرضه آن در بازار اجاره ندارند.
هرچند حل مسئله مستاجرنشینی و تعداد بالای آن در ایران با ساخت انبوه مسکن و کنترل قیمت آن و یا حتی اعطای تسهیلات کلان میسر می‌شود، اما به هر روی عرضه خانه‌های خالی در بازار اجاره نیز از یک طرف بر تعادل عرضه و تقاضا در این بازار و از طرفی دیگر به تعادل قیمت اجاره کمک خواهد کرد. بنابراین با تهیه بانک داده از مسکن کشور با استفاده از این سامانه و همچنین وضع مالیات بر خانه‌های خالی ثبت‌شده، می‌توان به تعادل بازار اجاره و البته توسعه شهری هدفمند کمک شایانی کرد.
بر اساس اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، هرواحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون، در هر سال مالیاتی درمجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به‌عنوان خانه‌خالی شناسایی می‌شود.
به طوری که به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب، سال اول؛ معادل ۶ برابر مالیات متعلقه. سال دوم؛ معادل دوازده برابر مالیات متعلقه. سال سوم به بعد؛ معادل هجده برابر مالیات متعلقه خواهد شد. علاوه‌بر این واحدهای نوساز پس از دوازده ماه و در طرح‌های انبوه‌سازی پس از هجده ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی، مشمول مالیات موضوع این ماده می‌شوند.
اما سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که با توجه به مزایای این طرح چرا عموم مردم نه تنها اطلاعی از این طرح ندارند، بلکه تا حد زیادی از این اتفاق هراسان هستند.
۳ دلیل از جمله «اطلاع‌رسانی نامناسب»، «ناآگاهی مردم نسبت به امکانات و مزایای سامانه» و همچنین «ترس واهی از مشمول مالیات شدن» باعث شده، تاکنون این سامانه آن طور که باید مورد توجه قرار نگیرد. برای مثال خیلی افراد پایتخت‌نشین در شمال کشور داری یک یا چند دستگاه ویلا هستند، اما ویلای آنها در مناطق زیر صد هزار نفر سکنه است؛ بنابراین مالیات به آنها تعلق نمی‌گیرد.
یکی دیگر از هراس‌های شایع مردم در اجرای این طرح آن است که برخی تصور دارند برای ثبت اطلاعات در سامانه نیازمند اجاره نامه و کد رهگیری هستند، در حالی که اصلا چنین چیزی صحت ندارد. برخی از افرادی هم که در خانه اقوام خود سکونت دارند، اما اجاره‌نامه‌ای تنظیم نکرده‌اند و به غلط تصور دارند که برای ثبت نام در سامانه نیاز است تا اجاره‌نامه رسمی و کد رهگیری تنظیم شود نیز دچار یک ترس بی‌مورد هستند.
روی دیگر نابسامانی وضعیت مسکن، پدیده‌ای نام آشنا به نام فساد است! از آنجا که حجم پول کثیف حاصل از فعالیت‌های غیرقانونی و نامشروع چشمگیر است، بازار املاک مقصد مناسبی برای ورود این پول‌ها توسط مجرمان است. به عنوان مثال خلافکاران با خرید املاک به شکل قولنامه‌ای، قصد محو کردن رد پول کثیف خود را دارند، اما بعد از راه‌اندازی کامل این سامانه، تمام تحرکات غیرقانونی و معاملات ریز و درشت این افراد به راحتی شناسایی خواهد شد؛ چرا که تمامی نقل‌وانتقالات املاک در این سامانه قابل ثبت و رهگیری است.
به کمک این سامانه می‌توان به موضوع جلوگیری از کلاهبرداری هم کمک شایانی کند. کلاهبرداری شایع در بازار املاک به گونه‌ای که یک پلاک ثبتی به چندین نفر فروخته شود، به وسیله این سامانه غیر ممکن خواهد شد؛ چراکه هر زمان یک ملک به یک شخص فروخته شود، کد پستی و شناسه انشعابات آن فقط به نام یک شخص ثبت خواهد شد و بدین ترتیب دیگر امکان کلاهبرداری از طریق فروش به افراد متعدد ناممکن خواهد شد.
حسین‌زهی با اشاره به تاثیر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا بازار مسکن، معتقد است بسیاری از بنگاه‌های اقتصادی و انبوه سازان مسکن با هدف افزایش قیمت خانه، واحدهای مسکونی خود را خالی نگهداشته و به بازار عرضه نمی‌کردند، لذا اجرای قانون مذکور ضمن مبارزه با احتکار کنندگان، منجر به عرضه تعداد قابل توجهی واحد مسکونی به بازار می‌شود که در نهایت بر کاهش قیمت منازل تاثیر مثبتی خواهد داشت.
اسماعیل حسین‌زهی در رابطه با تاثیر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی بر کاهش قیمت مسکن، می‌گوید این قانون در گذشته نیز وجود داشت اما به دلیل عدم ضمانت اجرایی مناسب و تعیین مالیات موثر و بازدانده، مجددا توسط مجلس شورای اسلامی که دغدغه ساماندهی بازار پر تلاطم مسکن را داشت، مورد بازبینی قرار گرفته و اصلاح شد.
به گفته وی طبق قانون مالیات بر خانه‌های خالی، وزارت راه و شهرسازی باید با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، مردم را تشویق به ثبت املاک خود در سامانه کرده و سپس خانه‌های خالی شناسایی شده را برای اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی کند. طبق گفته وزیر راه و شهرسازی تنها 3 میلیون خانوار در این سامانه اطلاعات سکونتی خود را ثبت کرده‌اند که منجر به شناسایی یک میلیون و 300 هزار واحد خالی از سکنه شده است.
نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی می‌افزاید بر اساس قانون مالیات برخانه‌های خالی، تمام واحدهایی که در سامانه املاک و اسکان ثبت نشده‌اند به‌عنوان خانه خالی تلقی شده و مالک آن باید مالیات پرداخت کند، بی‌تردید اجرای آن از اول مرداد ماه موجب می‌شود بسیاری از افراد صاحب خانه، نسبت به ثبت اطلاعات ملکی خودشان اقدام کنند.
حسین‌زهی با اشاره به تاثیر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا بازار مسکن، معتقد است بسیاری از بنگاه‌های اقتصادی و انبوه سازان مسکن با هدف افزایش قیمت خانه، واحدهای مسکونی خود را خالی نگهداشته و به بازار عرضه نمی‌کردند، لذا اجرای قانون مذکور ضمن مبارزه با احتکار کنندگان، منجر به عرضه تعداد قابل توجهی واحد مسکونی به بازار می‌شود که در نهایت بر کاهش قیمت منازل تاثیر مثبتی خواهد داشت.
قیمت بالای مسکن به عنوان یک کالای مصرفی خبر از آن می‌دهد که در کنار افت روزافزون ارزش پول ملی، عرضه و تقاضا نیز در این بازار تناسبی ندارد و این نتیجه عدم آگاهی نسبت به تعداد خانه‌های خالی، بی‌توجهی به حوزه ساخت مسکن و البته فسادهای زیر پوستی بازار مسکن در کشور است. برخی از کارشناسان معتقدند باوجود اینکه اطلاعات خرید و فروش املاک و همچنین اطلاعات مالکان واحدهای مسکونی در معاملات ثبت شده و به راحتی قابل رهگیری است، از این رو وجود سامانه‌ای جهت ثبت املاک را ضروری نمی‌پندارند و شاید یکی از دلایل استقبال کم مردم و بی‌رغبتی به ثبت اطلاعات نیز همین باشد، چراکه همه اطلاعات مالکان هنگام خرید و فروش ملک ثبت می‌شود.
