بازسازی بافت فرسوده

دیدارنیوز ـ تأیید فرسودگی ملک از طریق سامانه و اطمینان از قرار گرفتن ملک در بافت فرسوده  دو گام نخست برای کسانی است که می‌خواهند خانه خود را نوسازی کنند تا با تأیید این دو مرحله به جمع متقاضیان نوسازی در بافت فرسوده قرار گیرند.

نوسازی بافت فرسوده و خانه‌هایی که در بافت شهری قرار گرفته‌اند برنامه جایگزین تولید مسکن در خارج از شهرها و مناطق فاقد امکانات زیرساختی و روبنایی است. با نوسازی بافت‌های فرسوده هم تولید و عرضه مسکن انجام شده و هم زمان آسیب‌پذیری وجود خانه‌ها و محله‌های قدیمی و فرسوده در هنگام حوادثی مانند زلزله کاهش می‌یابد. اهمیت نوسازی بافت فرسوده علاوه بر مزیت‌های اقتصادی آن شامل مزیت اجتماعی است، این بافت‌ها به‌خاطر محروم بودن از خدمات نوین شهری در معرض آسیب‌های اجتماعی جدی قرار دارند از این‌رو نوسازی بافت‌های فرسوده اولویت برنامه‌های دولت را در بخش مسکن به خود اختصاص داده و دولت با تصویب طرح‌هایی هم مشوق‌هایی برای سازندگان و مالکان برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده در نظر گرفته هم تسهیلاتی با نرخ سود کمتر برای تقویت بنیه مالی متقاضیان نوسازی بافت فرسوده می‌پردازد.

تا قبل از سال 95 نوسازی بافت فرسوده در تهران و شهرهای دیگر توسط دولت انجام می‌شد و متولی آن سازمان عمران و بهسازی شهری بود. محمدرضا ابراهیمی جانشین معاونت نوسازی و توسعه محلی سازمان نوسازی شهر تهران در گفت‌و‌گو با «ایران» می‌گوید از سال 95 تمام امور مربوط به نوسازی بافت فرسوده از اطلاع‌رسانی تا شناسایی متقاضیان و بررسی اسناد و مدارک معرفی متقاضیان به بانک‌های عامل به سازمان نوسازی واگذار شد و این کار از طریق دفاتر نوسازی که در تمام محلات شهری حضور دارند انجام می‌شود. با تغییر متولی نوسازی بافت فرسوده کسانی که قصد نوسازی ملک خود را دارند باید در گام نخست به دفاتر نوسازی واقع در منطقه یا محله سکونت خود مراجعه کنند و پس از تأیید فرسودگی ملک از طریق سامانه و اطمینان از قرار گرفتن ملک در بافت فرسوده به مرحله تشکیل پرونده وارد شوند.

تشکیل پرونده با در دست داشتن اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک، برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و قبوض آب، برق، گاز و تلفن با مراجعه به دفاتر نوسازی انجام خواهد شد و پس از آن بازدید کارشناس و بررسی ابعاد ملک، عرض گذر و بنای ساختمان برای تعیین تعداد طبقات جواز ساخت، بررسی عقب نشینی، دریافت ابعاد جدید ملک ، نقشه کشی با همکاری دفاتر نوسازی، دریافت تأیید نقشه، صدورمجوز نوسازی، تعهد به رعایت استانداردهای بهینه‌سازی مصرف انرژی و رعایت اصول اسکلت‌بندی ساختمان دیگر مراحل نوسازی ملک هستند. مالکان پس از طی این مراحل می‌توانند ساخت و ساز ملک را آغاز کنند. مسئول یکی از دفاتر نوسازی می‌گوید همزمان با انجام ثبت‌نام، ما بررسی می‌کنیم که نوسازی با توجه به مکان ملک، متراژ، دریافت پروانه ساخت و جوازها، چقدر هزینه دارد و همه جزئیات به اطلاع مالک می‌رسد، مالکان با توجه به اینکه املاک واقع در بافت فرسوده هستند می‌توانند با استفاده از بسته‌های تشویقی بدون پرداخت عوارض، مجوز نوسازی ملک را با 2 سال فرصت برای انجام ساخت و ساز دریافت کنند.

کیوان خلیجی مدیر اداره امور مناطق و راهبری دفاتر نوسازی سازمان نوسازی شهر تهران در گفت‌و‌گو با «ایران» در خصوص حمایت‌ها و مشوق‌های در نظر گرفته شده برای مالکان متقاضی نوسازی می‌گوید بخشی از مشوق‌ها را دولت برعهده گرفته است، مشوق‌هایی مانند کاهش نرخ سود بانکی سازندگان به نصف نرخ سود متداول که در حال حاضر این نرخ برای امسال 9 درصد است. همچنین کاهش نرخ سود تسهیلات خریداران واحدهای نوسازی شده به 6 درصد نیز یکی دیگر از مشوق‌های دولت است. جانشین معاونت نوسازی و توسعه محلی سازمان نوسازی شهر تهران نیز با اشاره به این مشکل می‌گوید شهرداری تعهد دارد هزینه تخفیفاتی  را که دستگاه‌های متولی برای اتصال انشعابات در نظر می‌گیرند  بپردازد و این پرداخت در بیشتر موارد در قالب تهاتر پرداخت شده است. بر اساس مشوق‌های در نظر گرفته شده واحدهای تجمیع شده که متراژ آن از 100 تا 300 متر باشد بیشترین مشوق‌ها در تخفیف مجوزها، انشعابات، تراکم بیشتر را دارند. البته مالکانی که اصلاً تمایلی به تجمیع ندارند نیز می‌توانند ملک خود را نوسازی کنند اما حمایت‌ها و مشوق‌ها در قطعات کوچک کمتر است. ابراهیمی می‌گوید ما توانسته‌ایم رضایت مالکان را در 70 درصد نوسازی‌ها برای تجمیع جلب کنیم.او می‌گوید بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران، متراژ مناسب برای نوسازی در حال حاضر 200 متر است.

یکی از مشکلاتی که متقاضیان نوسازی آن را مطرح می‌کنند موضوع پارکینگ است. بر اساس طرح‌های شهرداری و دولت هر واحدی که نوسازی می‌شود باید دارای پارکینگ باشد اما برای واحدهای کوچک متراژ تأمین پارکینگ برای تمام واحدها که متوسط آن 4 واحد است امکان‌پذیر نیست. جانشین معاونت نوسازی و توسعه محلی سازمان نوسازی شهر تهران می‌گوید ما سعی کردیم پارکینگ را در نوسازی به معضل تبدیل نکنیم.

یکی دیگر از مشوق‌های در نظر گرفته شده برای نوسازی پرداخت ودیعه به ساکنان این واحدها است تا در مدت نوسازی توان مالی برای اجاره مکانی مناسب داشته باشند. مدیر اداره امور مناطق و راهبری دفاتر نوسازی سازمان نوسازی شهر تهران می‌گوید تسهیلات 20 میلیونی ودیعه مسکن به ساخت و سازهای تجمیعی شامل بیش از 3 پلاک با اعمال یارانه‌های لازم توسط دولت و شهرداری‌ها پرداخت می‌شود.

با افزایش قیمت‌ها و افزایش قیمت مسکن، مالکان بافت‌های فرسوده نگران افزایش هزینه نوسازی هستند. به گفته مدیر اداره امور مناطق و راهبری دفاتر نوسازی سازمان نوسازی شهر تهران هزینه نوسازی سال 96 حدود هر مترمربع یک میلیون تومان بود که امسال به 1.5 میلیون تومان افزایش یافته است. اما جانشین معاونت نوسازی و توسعه محلی سازمان نوسازی معتقد است با ارزش افزوده‌ای که نوسازی دارد هزینه ساخت آن نسبت به قیمت واحدهای ساخته شده افزایش زیادی ندارد و مالکان و سازندگان نباید نگران این موضوع باشند.

مسئولان سازمان نوسازی شهر تهران مهم‌ترین مانع در نوسازی را موضوع تجمیع می‌دانند که مخالفت مالکان، وجود چند ورثه برای یک ملک یا در اجاره بودن ملک از دلایل اصلی این ممانعت است. به گفته این مسئولان چنانچه ملک به‌صورت مشارکتی با سازنده ساخته شود بسته به محله و منطقه در محله بالا سهم به صورت 60درصد برای مالک 40 درصد برای سازنده، در محله متوسط شهری سهم به‌صورت 50 به 50 و در محله‌های جنوبی سهم 60 درصدی برای سازنده و 40 درصدی برای مالک در نظر گرفته می‌شود. تعداد واحدها هم بستگی به متراژ و عرض معبر دارد که در کمترین متراژها 3 واحد و با افزایش متراژ یک یا دو واحد تراکم تشویقی دارد. برای هر واحد نیز 50 میلیون تومان تسهیلات ساخت پرداخت می‌شود.