مساله اصلی تهران در بازار مسکن، نگرانی مسوولان سابق درباره سقف جمعیت‌پذیری مجاز پایتخت نبوده و اساسا کمبود مسکن در ابعادی که مدیریت شهری تصور می‌کند، دست کم در پایتخت وجود ندارد. گواه این مدعا وجود نیم‌میلیون خانه خالی است که نشان می‌دهد کسری واحد مسکونی مساله اول تهرانی‌ها در بازار مسکن نیست. به این ترتیب انبوه‌سازی مسکن نیز نمی‌تواند پاسخ مناسبی از سوی مدیریت شهری به وضعیت بازار مسکن باشد.
دیدارنیوز: تشخیص غلط صورت مساله بازار مسکن پایتخت سبب شده مدیران شهری به جای اینکه راه‌حل اصلی نجات متقاضیان مسکن از تورم‌های سنگین دوره‌ای را در پیش بگیرند، به سراغ راهکار فرعی و بی‌فایده در کنترل بازار ملک بروند.
مدیران ارشد شهری و دست‌اندرکاران اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی در پایتخت با پشتیبانی ویژه شهرداری تهران ادعا می‌کنند یکی از موانع نوسازی بافت‌های فرسوده نگرانی درباره «افزایش جمعیت‌پذیری» بوده است. از طرفی بخشی از واحد‌های مسکونی واقع در بافت‌های فرسوده به دلیل قرار گرفتن در حریم دکل‌های برق فشار قوی و خط آهن یا مسائلی مثل نداشتن سند معتبر برای تخریب و نوسازی با چالش روبه‌رو هستند.
در این شرایط راهکار شهرداری تهران این است که عرضه را از طریق شهرک‌سازی در نقاط مختلف پایتخت افزایش دهد و به این ترتیب بستر خانه‌دار شدن شهروندان از قبیل خانه اولی‌ها و بد مسکن‌ها را فراهم کند. دغدغه مدیران مرتبط با نوسازی بافت‌های فرسوده این است که گرانی مسکن در تهران سبب «راندگی جمعیت اصیل تهران» شده است؛ به این معنا که هر سال گروهی از شهروندان ساکن منطقه یک ناگزیر به مهاجرت به منطقه ۳ می‌شوند و ساکنان مناطق ۲و۳، روانه منطقه۵ می‌شوند.
به همین ترتیب مهاجرت از بافت‌های فرسوده به خارج پایتخت نیز وجود دارد؛ بنابراین باید با تامین خدمات در بافت فرسوده، زمینه بازگشت جمعیت به این پهنه‌ها را فراهم کرد. اگرچه تردیدی در ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده و اهتمام شهرداری تهران در این حوزه وجود ندارد، اما واقعیت این است که مساله اصلی تهران در بازار مسکن، نگرانی مسوولان سابق درباره سقف جمعیت‌پذیری مجاز پایتخت نبوده و اساسا کمبود مسکن در ابعادی که مدیریت شهری تصور می‌کند، دست کم در پایتخت وجود ندارد. گواه این مدعا وجود نیم‌میلیون خانه خالی است که نشان می‌دهد کسری واحد مسکونی مساله اول تهرانی‌ها در بازار مسکن نیست. به این ترتیب انبوه‌سازی مسکن نیز نمی‌تواند پاسخ مناسبی از سوی مدیریت شهری به وضعیت بازار مسکن باشد.
مساله بنیادی بازار مسکن در کشور و به‌خصوص در تهران «هزینه صفر سرمایه‌گذاری ملکی» است که سبب شده بخشی از واحد‌های مسکونی ساخته شده در سال‌های اخیر به ملکیت سرمایه‌گذارانی درآید که دنبال امن‌ترین و کم‌هزینه‌ترین راه سرمایه‌گذاری هستند. این گروه با خالی نگه داشتن خانه‌های خود تهران را به یک یخچال بزرگ ملکی تبدیل کرده‌اند و هیچ بعید نیست واحد‌های ساخته شده در آینده با پشتیبانی مدیریت شهری، باز هم به جای اینکه به متقاضیان مصرفی خرید خانه برسد، به سرمایه‌های ملکی این قبیل افراد تبدیل شود.
مادامی که دست ملاکان از بازار مسکن به واسطه پیش‌بینی عوارض و مالیات با نرخ موثر کوتاه نشود، اقداماتی مثل ساخت‌وساز در ابعاد انبوه در نهایت به جای اینکه به نفع تقاضای مصرفی مسکن تمام شود، باز هم منافع سرمایه‌گذاران ملکی را تامین خواهد کرد و سیکل معیوب تورم مسکن با توجه به منجمد شدن بخشی از املاک که باید به بازار عرضه شود، ادامه خواهد یافت.
