تأثیر تعیین سقف و وام اجاره‌بها بر بازار مسکن؛ آرامش و گشایش در بازار اجاره‌بها

 

 

تعداد دوهزارو۳۵۸ پرونده تاکنون در بانک‌های عامل به‌منظور دریافت تسهیلات بانکی کمک ودیعه مسکن تشکیل و از تعداد یادشده هزارو۶۳۹ فقره تسهیلات به مبلغ ۵/ ۲۸‌میلیارد تومان به متقاضیان پرداخت شده است. به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، در راستای اجرای مصوبه ستاد اقتصادی دولت و مصوبه یازدهم مرداد ۱۳۹۹ «ستاد ملی مقابله با کرونا»، بانک مرکزی هر گونه همکاری و هماهنگی لازم به‌منظور تسریع در اعطای تسهیلات بانکی به مستأجران (کمک ودیعه مسکن) را با «وزارت راه‌وشهرسازی» و بانک‌های عامل اعطای تسهیلات یادشده در دستور کار خود قرار داده است.

 

از این‌رو بانک مرکزی در انجام امور محوله خود ازجمله ابلاغ توزیع بانکی تسهیلات مورد اشاره به بانک‌های عامل، تهیه و توزیع بانکی ـ استانی و ارسال آن به وزارت راه‌وشهرسازی برای انجام سایر امور مربوطه، برگزاری جلسات متعدد به‌منظور تهیه دستورالعمل بانکی مرتبط و ابلاغ آن به بانک‌های عامل (طی نامه شماره ۱۶۴۳۱۱ / ۹۹ مورخ بیست‌وهشتم مرداد ۱۳۹۹) اقدامات لازم را به عمل آورده است. براساس پیگیری‌های به عمل آمده، علت تأخیر در پرداخت تسهیلات یادشده مشکلات مربوط به سامانه «طرح اقدام ملی» (مرتبط با وزارت راه‌وشهرسازی) و نحوه اتصال کاربران بانک‌های عامل به آن سامانه و همچنین نحوه معرفی متقاضیان به شعب بانک‌ها بوده که پس از پیگیری موضوع توسط این بانک، «وزارت راه‌وشهرسازی» در هفته گذشته نسبت به برگزاری جلسه و رفع مشکلات بانک‌ها و تعیین نحوه معرفی متقاضیان به شعب بانک‌ها اقدام کرده است. بر این اساس، در حال حاضر پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن سرعت گرفته و تمام شعب بانک‌های عامل در سامانه طرح اقدام ملی برای انتخاب در دسترس متقاضیان قرار گرفته است. همچنین در راستای حمایت از متقاضیان دریافت تسهیلات یادشده، تاکیدات لازم مبنی بر اعطای تسهیلات با اخذ وثایق مندرج در دستورالعمل بانکی ابلاغی به تمام بانک‌های عامل انجام شده است. همچنین خاطرنشان می‌شود وثایق مربوط به تسهیلات ودیعه مسکن متناسب با مبلغ تسهیلات و به تشخیص بانک عامل هر کدام از موارد زیر یا ترکیبی از آنهاست: 

 

الف‌- گواهی کسر از حقوق. ب‌- گواهی کسر از مستمری خانوار‌های تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی. ج‌- سهام عدالت. د‌- در تسهیلات ۱۵۰‌میلیون ریالی اخذ سفته یا چک فرد متقاضی به تشخیص بانک عامل. ه‌- در تسهیلات بیش از ۱۵۰‌میلیون ریالی اخذ سفته یا چک فرد متقاضی به تشخیص بانک عامل به همراه یک ضامن.

 

حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران و کارشناس بازار مسکن گفت: «وضع بازار مسکن در دو بخش قابل بحث و بررسی است، در بخش خرید و فروش و اجاره. در بخش خرید و فروش باید بگویم با توجه به تورم موجود در اقتصاد کشور، طبعا این تورم در بازار مسکن که سهم ۴۵‌درصدی در اقتصاد کشور دارد هم مشاهده می‌شود. نکته بعدی این است که همچنان توازنی میان خرید و فروش وجود ندارد و عرضه بیشتر از تقاضاست. از سوی دیگر قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است و قدرت درآمدشان متناسب با قدرت خرید آن‌ها نیست.»

 

عقبایی با بیان اینکه قیمت مسکن رشد محسوسی دارد، تصریح‌کرد: «براساس آخرین آماری که بانک مرکزی و مرکز آمار ایران اعلام کردند، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۲۳‌میلیون تومان است. عمده خریداران مسکن، خریداران سرمایه‌ای هستند و خریداران مصرفی در بازار مسکن نزدیک ۲۰ درصد را به خود اختصاص می‌دهند و دلیل این تقلیل هم کاهش قدرت خرید مردم است.»

 

او افزود: «از سوی دیگر تسهیلات بانکی متناسب با قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده است. در سال ۸۳ بانک مسکن ۱۵‌میلیون تومان به مردم وام مسکن می‌داد و آن ۱۵‌میلیون تومان حدود ۴۷‌درصد از قیمت متوسط یک خانه بود. اما اکنون اگر ۱۶۰‌میلیون تومان وام را تقسیم بر ۲۳‌میلیون کنیم، می‌بینیم که فقط می‌توان ۶ تا ۷ متر آپارتمان خریداری کرد و تسهیلات آن‌طوری نیست که بتواند مردم را در امر خانه خریدن کمک کند. با این وضع چشم‌انداز بازار مسکن در نیمسال دوم را مانند ۶ ماه اول سال می‌دانم و رشد قیمت مسکن متناسب با تورم پیش خواهد رفت و جهش و رشد به طور سونامی نیز نخواهیم داشت.»

 

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «برای کنترل قیمت مسکن در مرحله نخست باید تورم کنترل شود. ما باید به صورت کلان به این موضوع نگاه کنیم. در مرحله دوم باید تسهیلات بانکی و بعد تولید را افزایش دهیم و به مدیریت زمین هم توجه کنیم. اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی و توجه به بافت‌های فرسوده نیز می‌تواند در ثبات و کنترل قیمت مسکن کمک‌کننده باشد.»

 

عقبایی با تأکید بر اینکه این عوامل به تنهایی تحقق پیدا نمی‌کنند و عوامل به‌هم‌پیوسته‌ای هستند، یادآور شد: «درباره وضع اجاره نیز باید بگویم یکی از شاخص‌های اصلی اجاره‌بها قیمت مسکن است، یعنی زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، مالکان نیز بر همان اساس اجاره‌بها را افزایش می‌دهند. از سوی دیگر تورم عمومی نیز در قیمت اجاره‌بها تأثیر دارد.» او افزود: «سیاست تعیین سقف اجاره‌بها در تهران و شهرستان‌ها و دادن تسهیلات به مستأجران که باید سرعت پرداخت آن را بیشترکنند، ازجمله مواردی است که تا حدی تلاطم موجود در بازار مسکن را گرفته و باعث آرامشی نسبی در بازار اجاره شده است. با توجه به اینکه عمده جابه‌جایی‌ها معمولا تا پایان شهریور انجام می‌شود و به دلیل شیوع کرونا بسیاری از مستأجران قرارداد‌های خود را تمدید کردند، فکر می‌کنم تا پایان سال نیز آرامشی نسبی را در بازار اجاره‌بها شاهد باشیم.

 

اعطای تسهیلات ودیعه مسکن اگرچه سرعت بیشتری گرفته است، اما متقاضیان همچنان با برخی مشکلات در دریافت این وام روبه‌رو هستند. سه ماه نخست امسال و با توجه به اینکه بازار اجاره‌بها تحت‌تأثیر قیمت مسکن است، در پی افزایش نرخ خرید و فروش مسکن، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش مهارنشدنی روبه‌رو شد و مشکلات گسترده‌ای برای مستأجران ایجاد کرد. این درحالی بود که به دلیل شیوع ویروس کرونا بسیاری از خانواده‌ها امکان جابه‌جایی یا انتقال به مناطق ارزان‌تر یا حاشیه‌ای کلانشهر‌ها را نداشتند؛ از همین‌رو بود که ستاد ملی مبارزه با کرونا برای کمک به مستأجران دو راه را پیش پای آن‌ها نهاد؛ یکی اعطای تسهیلات ودیعه مسکن و دیگری تعیین سقف اجاره‌بها.

 

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد تمهیداتی که دولت در زمینه تعیین سقف اجاره‌بها اندیشید، چندان با موفقیت روبه‌رو نشد. با توجه به اینکه در تهران حداکثر سقف اجاره‌بها برای خانوار‌هایی که قرار به تمدید قرارداد اجاره آن‌ها بود، ۲۵‌درصد اعلام شد، بسیاری از خانواده‌ها می‌گویند در عمل امکان اجرای این مصوبه وجود نداشت و شورا‌های حل اختلاف نیز درباره موجران و مستأجرانی که مراجعه می‌کردند، با سردرگمی مواجه بود و بعضا اقدام به صدور احکامی با برداشت‌های سلیقه‌ای از مصوبه ستاد کرونا کردند، چراکه در مصوبه ستاد ملی کرونا اگرچه سقف رقم اجاره‌بها در قرارداد‌های تمدیدی اجاره مسکن تعیین شده بود، اما تبصره‌ای درباره بدقول یا غیرمتعهدبودن مستأجران هم آمده است که سبب می‌شود برخی موجران از این تبصره سوءاستفاده کنند. از سوی دیگر، گزارش بانک مرکزی از وضع بازار مسکن در مردادماه هم نشان‌می‌دهد که اجاره‌بها در شهر تهران به‌طور متوسط ۲۷‌درصد رشد داشته است؛ اتفاقی که اگرچه با رقم ۲۵‌درصد مورد نظر ستاد ملی مبارزه با کرونا فاصله زیادی ندارد، اما به‌هرحال از آن به‌عنوان نوعی شکست در سیاست کنترل بازار اجاره مسکن از سوی دولت یاد می‌شود.

 

دومین سیاستی که دولت و وزارت راه‌وشهرسازی با کمک مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا از آن بهره‌مند شد، طرح اعطای تسهیلات ودیعه مسکن بود که برای اجرا با مشکلات گسترده‌ای روبه‌رو شد. بر اساس اعلام رئیس‌جمهوری قرار بود از چهارم مرداد ماه با همکاری وزارت راه‌وشهرسازی و بانک مرکزی پرداخت این تسهیلات که در اواخر خردادماه تصویب شد و فرصت تیرماه امسال برای پرداخت این تسهیلات از دست رفت، به‌طور جدی آغاز شود.

 

بر اساس مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا وام ودیعه مسکن در سه رقم ۵۰ میلیون برای تهران، ۳۰ میلیون برای هفت کلانشهر و ۱۵‌میلیون تومان برای سایر شهر‌ها اعطا می‌شود.

 

همچنین در تفاهمی که وزارت راه‌وشهرسازی و بانک مرکزی داشتند، این وام در سه قالب به متقاضیان اعطا می‌شود: 

 

۱. متقاضی می‌تواند اصل وام را در پایان سال به بانک بازگرداند و در طول یک سال در هر ماه ۵۴۲‌هزار تومان برای وام ۵۰میلیونی، ۳۲۵‌هزار تومان برای وام ۳۰ میلیونی و ۱۶۲‌هزار و ۵۰۰ تومان برای وام ۱۵‌میلیون تومانی به‌عنوان نرخ سود آن به بانک بپردازد.

 

۲. دریافت‌کننده تسهیلات ۳۰‌میلیون تومانی می‌تواند اصل و سود وام را به بانک با نرخ سود ۱۲‌درصد در اقساط سی‌وشش ماهه به بانک برگرداند.

 

۳. دارنده تسهیلات وام ۵۰‌میلیون تومانی ودیعه مسکن می‌تواند در قالب اقساط پنج ساله (شصت ماهه) با نرخ سود ۱۲‌درصد اصل و سود وام را به بانک بازپس دهد و این ۵۰ میلیون تومان در پایان پنج‌سال برای مستأجر باقی می‌ماند.

 

با این حال مرداد ماه نیز با دست‌انداز‌هایی که شبکه بانکی پیش پای وزارت راه‌وشهرسازی و متقاضیان دریافت وام ودیعه مسکن قرار داد، این فرصت از دست رفت و پرداخت آن عملا از شهریورماه آغاز شد. بر اساس اعلام وزیر راه‌وشهرسازی تا پایان ساعت اداری روز دوشنبه هفدهم شهریور تنها ۴‌هزار نفر توانسته‌اند این تسهیلات را دریافت کنند؛ از سوی دیگر بانک مرکزی اواخر روز دوشنبه از تسریع در اعطای این تسهیلات خبر داد. به نظر می‌رسد مهم‌ترین گشایش قرار گرفته در مقابل مستأجران متقاضی دریافت تسهیلات ودیعه مسکن، تغییر زمان امضای قرارداد‌های اجاره مسکنِ مشمول این تسهیلات است.

 

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی پیش از این از تفاهم وزارت راه‌وشهرسازی و بانک مرکزی برای اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به دارندگان قرارداد‌های اجاره مسکن از چهارم مرداد امسال به بعد خبر داده بود. اما پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرد: «تمامی قرارداد‌های اجاره مسکن صادره از اول فروردین ۹۹ به بعد مشمول دریافت وام ودیعه مسکن می‌شوند؛ اتفاقی که می‌تواند گشایش بزرگی برای متقاضیان دریافت این تسهیلات باشد.»

 

اصلانی همچنین درباره وثایق و ضمانت‌های بانکی وام ودیعه مسکن اعلام کرد: «برای وام‌های ۱۵ و ۳۰‌میلیون تومانی بدون ضامن و صرفا با چک و سفته و برای وام ۵۰‌میلیون تومانی یک نفر ضامن دارای چک نیاز است؛ ولی نیازی به استعلام چک برگشتی برای ضامن نیست و اگر بانکی این کار را انجام دهد، تخلف کرده است. همچنین آن دسته از مشمولانی که تحت پوشش نهاد‌های حمایتی مانند کمیته امداد و بهزیستی هستند، نیازی به ارایه ضامن ندارند.»

 

متقاضیان دریافت وام ودیعه مسکن به مانع مشاوران املاک‌ها برخورد کرده‌اند. یکی از شروط دریافت وام ودیعه این است که مستأجران حتما کد رهگیری داشته باشند. اما برخی از مشاوران املاک این کد رهگیری را برای مستأجران صادر نمی‌کنند. این تجربه برخی از متقاضیان کمک ودیعه مسکن است. اینکه آن‌ها برای دریافت کد رهگیری به مشاور املاک مراجعه کرده اند، اما مشاور املاک به آن‌ها کد رهگیری نداده است، چراکه می‌گوید، چون آپارتمان دارای سند مادر یا قولنامه‌ای است، سامانه به مستأجران این قبیل خانه‌ها کد رهگیری نمی‌دهد. وزارت راه‌وشهرسازی می‌گوید پیگیری این مسأله در حوزه اختیارات و عملکرد این وزارتخانه نیست و به اتحادیه مشاوران املاک مربوط می‌شود. همچنین پیگیری‌ها نشان می‌دهد کد رهگیری برای تمام معاملات در بنگاه‌های املاک صادر می‌شود و ربطی به سنددار بودن یا بدون سند بودن ملک ندارد. فلسفه اصلی کد رهگیری برای جلوگیری از تخلف در فروش و حتی اجاره املاک فاقد سند است. مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این‌باره گفت: «قانون کد رهگیری می‌گوید هر قراردادی اعم از سنددار، بدون سند، وقف، هبه یا هر نوع دیگری باشد، باید کد رهگیری گرفته شود، چون این کد برای امنیت املاک و مستغلات و اقتصاد کشور است. به عبارتی مشاوران املاک موظف به صدور کد رهگیری‌اند.» به گفته قلی‌خسروی اگر مشاور املاکی این کد را به هر دلیلی برای مستأجران نگیرد، فرد باید به اتحادیه شکایت‌کند و اتحادیه پس از بررسی با فرد خاطی برخورد می‌کند. همچنین اگر مستأجری به علت تخلف مشاور املاک متحمل خسارت شود، مشاور املاک باید خسارات را جبران کند.»