دیدارنیوز ـ سهراب مظاهری*: براساس اخبار مربوط به میزان پیشرفت طرح ملی مسکن ، تخصیص زمین های مناسب برای احداث مسکن و آن هم با مساحت‌هایی که به طور مشترک و درمجموع به اندازه کافی برای پوشش دادن یک میلیون واحد درسال باشد؛ از سوی نهادها و سازمانهای دولتی و بخصوص ادارات کل اوقاف در استانها و شهرستانها ، روند شناسایی و تخصیص زمین همچنان ادامه دارد.
پیشتر برای اقدام و اجرای پروژه کلان مسکن ملی ، قرار بر تخصیص زمینهای دولتی بود ولی کم کم در برخی استانها ، واگذاری زمینهای اوقافی هم در دستور کار قرار گرفت و حتی مثلا در اراک، از سوی رئیس شورای شهر در اواخر بهمن ماه ۱۴۰۰ اعلام شد که ابتدا قرار بود فقط زمینها داخل بافت شهری و همگی دارای مجوز ساخت مسکن باشند ، ولی ظاهراً از زمین های وقفی نیز برای این پروژه در نظر گرفته شده است و نهایتاً درمورد واگذاری زمینهای مناسب جهت احداث سرپناه برای افراد فاقد مسکن در طرح نوین نهضت ملی مسکن ، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن اعلام داشت که " سازمان اوقاف، زمینهای مستعد ساخت مسکن را به وزارت راه و شهر سازی معرفی می‌کند "
از این نظر لازمست که دست اندرکاران پروژه‌های ساخت مسکن نکاتی را درباره ماهیت زمینهای اوقافی مطمح نظر داشته باشند و به خصوص اینکه تخصیص آنها در راستای احداث مسکن برای نیازمندان ممکنست چه مشکلاتی را در پی داشته باشد ، نکاتی که ضروری است هم خود مســؤلان واقف باشند و هم برای کسانی که درسامانه ثبت نام طرح ملی مسکن ثبت نام کرده اند، پیشاپیش زوایای موضوع را روشن نمایند
یکی دیگر از مهم‌ترین نکاتی که درباره زمین و املاک اوقافی وجود دارد موضوع وام است که آیا اساساً روی اینگونه املاک که سند مستقل ندارند وتحت مسئولیت و نظارت سازمان اوقاف هستند، میتوان وام دریافت کرد یا خیر؟
باید توجه داشت چنانچه زمین یا ملک درحوره املاک وقفی بوده و واجد شرایط وام گرفتن باشد، با رعایت قوانین حقوقی امکان تخصیص و دریافت وام برای آن وجود دارد. اما همانند خرید و فروش آن ها باید این امر نیز با تاییدیه اداره اوقاف و امور خیریه انجام شود؛ دراین رابطه بسیارضروری است که ظرایف موضوع و نحوه تخصیص وام به زمینهای واگذاری اوقاف دربرنامه کلان مسکن ملی ، برای ذینفعان و ثبت نام شدگان روشن شود.
چگونگی تخصیص وانتقال املاک و زمینهای اوقافی
به طور کلی اگرچه انتقال املاک و زمینهای اوقافی از نظر قانونی صحیح نیست اما در صورتیکه تبصره‌ها یا ضوابط محکم قانونی مربوط به هر ملک دقیقاً مشخص شود، این امکان وجود دارد که سند ملک اوقافی دارای قابلیت انتقال از یک شخص به شخص دیگری گردد ؛ اما محرز است که سند املاک و زمینهای اوقافی صرفاً از نظر اعیان ملک در اختیار فرد قرار می‌گیرد و طبعاً هیچ تصرفی در عرصه ملک وجود نخواهد داشت .
این مسئله ازآن نظر حائز اهمیت است که میباست کلیه زوایای برنامه احداث مسکن و بخصوص درنهضت ملی مسکن بطور تام وتمام عاری از معایب و کاستی های پروژه های پیشین و بویژه مسکن مهر باشد .
نکته چهارم :
انواع زمین های اوقافی
نکته خطیر دیگر درباره خرید و فروش یا معاملات زمین اوقافی، شناخت انواع این املاک است. برخی از زمینهای اوقافی، وقف عام شده‌اند و برخی دیگر وقف خاص. واین دو تعاریف متفاوتی دارند.
و خرید و فروش، انتقال یا اجاره زمینهای وقف عام و خاص، هر یک مباحث خصوصی تخصصی مربوط به خودرا دارد که بلحاظ ظرافت و موضوعیت حقوقی ، عموم خریداران و طرفین قراردادها نیازی به اطلاعات تخصصی آن ندارند و معمولاً کارشناسان و وکلای حقوقی آنها را در حد ضرور برای مشتریان توضیح می‌دهند ؛ این امر نیز محتاج آنست تا درفرآیند اقدامات گسترده ای که باید درمسیر احداث سالانه یک میلیون مسکن انجام شود مورد تنویر کافی قرار گیرد.
نکته پنجم :
قیمت زمین اوقافی
زمینهای اوقافی به طور کلی ارزانتر از زمینهای معمولی با سند شش دانگ هستند. و قطعاً در سند املاک اوقافی نوشته میشود که مالک، اجازه دخل و تصرف در عرصه را ندارد و به همین دلیل قیمت ملک اوقافی معمولاً ارزان تر خواهد بود.
نکته مهم آنست که همین ارزانتر و پایین تر بودن قیمت املاک وقفی ، باعث میشود که سودجویان و کلاه برداران در آشفته بازار مسکن و نبود نظارت مسئولانه ، زمین اوقافی را با سند شش دانگ حقیقی به مشتری می‌فروشند و درواقع از بی خبری و اعتماد مشتریان سواستفاده صورت گیرد ؛
به همین دلیل است که خریداران ، از واسطه های مستقر در بنگاه های املاک و دلالانی که ناگزیر از مواجهه با آنها هستند ملتمسانه تقاضا دارند که اعتبارات قانونی مورد معامله را تائید کنند تا شبهه ای در سوابق وسندیت ملک وجود نداشته نباشد ؛ زیرا بسیار دیده وشنیده شده که حتی قول و قسم هم رد وبدل میشود ولی بعدها معلوم میگردد که ملک جزء زمینهای اوقافی بوده ویا بدتر از آن حتی به چند نفر فروخته شده است .
با این اشارات و یادآوری ها بنظر میرسد درآغازسال اداری جدید بخش عمده ای از وظائف مدیران و مسئولان ذیربط هرچه روشنترساختن مقدمات قانونی نهضت ملی مسکن باشد.
*پژوهشگر اجتماعی
