اخذ اقامت با خرید املاک خارجی سراب است

دیدارنیوز ـ پرسشی که همواره در ذهن بسیاری از شهروندان وجود دارد، این است که در کدام بازار سرمایه‌گذاری کنند تا سود آنها تضمین شود؟ باید توجه داشت که سوددهی بازارها، بسته به شرایط روز متغیر است. بدین معنا که یک روز بازار ارز و طلا به مامنی برای سرمایه‌ها تبدیل می‌شود، روز دیگر بورس و بازار سرمایه. اما بسیاری از اقتصاددانان اعتقاد دارند که خرید و فروش زمین و مسکن فعالیتی است که هیچ‌گاه زیان‌ده نمی‌شود. به‌ویژه در اقتصاد ایران به‌دلیل نبود قوانین مالیاتی سختگیرانه در بازار خانه و معامله آن، از مسکن بیشتر به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای یاد می‌شود. بررسی تاریخی نیز نشان می‌دهد که هیچ‌گاه قیمت زمین و مسکن کاهش نداشته و همواره در روند صعودی قرار گرفته‌ یا در بدترین شرایط روند ثابتی را طی کرده است. طی پنج سال اخیر نیز رکود مسکن منحنی قیمت را ثابت نگه داشته است. این اتفاق در کنار اوج‌گیری نرخ ارز باعث شده است تا واسطه‌گران این‌بار خرید مسکن در کشورهای خارجی را میانبری برای دستیابی سودهای کلان ببینند. بر همین اساس است که طی ماه‌های اخیر خرید خانه در ترکیه توسط ایرانی‌ها رشد سه‌برابری را تجربه کرده است. دوبی و گرجستان نیز از دیگر مکان‌هایی هستند که ایرانیان از آن غافل نمانده‌اند و سرمایه هنگفتی را وارد آنها کرده‌اند. البته برخی هم با سودای اخذ اقامت این کشورها اقدام به خرید خانه در این کشورها می‌کنند که در نهایت ممکن است به ضررشان تمام شود. از سوی دیگر این فعالیت اقتصادی ارز زیادی را از کشور خارج می‌کند و در بلندمدت ممکن است منافع اقتصادی کشور را به خطر بیندازد.

چندین سال است که تبلیغ برای سرمایه‌گذاری در کشورهای خارجی رواج یافته است. این تبلیغات نه‌تنها در کانال‌های ماهواره‌ای، بلکه در برخی شبکه‌های ارتباطی قانونی و خیابان‌های شهر هم دیده می‌شود. رکود اقتصاد ایران، به‌ویژه در بخش مولد بر اقناع مخاطبان این تبلیغات نیز چندان بی‌تاثیر نیست، چراکه اکنون بازاری را در ایران نمی‌توان یافت که سوددهی آن با ریسک پایینی همراه باشد. بر اساس سیاست‌هایی که دولت‌های نهم و دهم به اجرا گذاشتند، بسیاری از واحدهای تولیدی توان اقتصادی خود را از دست دادند و چاره‌ای جز پایین‌کشیدن کرکره‌های خود پیدا نکردند. با سوء‌مدیریت دولت وقت و شدت‌گرفتن تحریم‌های همه‌جانبه غرب علیه ایران، بسیاری از واحدها به‌دلیل ناتوانی در تامین مواد اولیه خود دیگر نتوانستند اقدام به تولید کنند. در حالی که همه کشورها ایران را ترک کرده بودند، چینی‌ها بهترین فرصت را یافتند تا کالاهای بی‌کیفیت خود را وارد بازار ایران کرده و تیر آخری بر پیکر نیمه‌جان تولیدات ایرانی شلیک کنند. از سوی دیگر، سیاست‌هایی نظیر هدفمندسازی یارانه‌ها بر سرعت رشد نقدینگی افزود و صرفا هزینه‌هایی اضافه را به دولت تحمیل کرد. نقدینگی‌ای که در پایان وارد بازارهای غیرمولد نظیر ارز، طلا و سکه شد و به قدرت‌گیری سوداگران و دلالان منجر شد. سوداگرانی که هیچ‌ بازاری را از گزند خود در امان نگذاشتند و بازار مسکن هم از این امر مستثنی نماند. این افراد و نهادهای سوداگر با خرید 5/2‌میلیون خانه به احتکار آن پرداختند و با سرکوب عرضه به عاملی برای گرانی مسکن تبدیل شدند. البته انبوه‌سازان به‌دلیل نبود برنامه‌های و سیاست‌های تشویقی دست از تولید برداشتند تا مسکن رکود تورمی را تجربه ‌کند. اما این افراد به همین‌جا بسنده نکردند و با نگاهی به کشورهای خارجی سرمایه خود را به بیرون از ایران بردند. در حالی که اینان تصور می‌کردند با خرید خانه در کشورهایی نظیر امارات، ترکیه و ارمنستان می‌توانند پس از مدتی آن را با ارقام بالایی بفروشند و ارز آن را وارد ایران کنند و با تبدیل آن به ریال ثروتمند شوند، اما در سال‌های 2008 و 2009 بحران مسکن برای گروهی از ایرانیان در دوبی ایجاد شد و آنها دچار زیان فراوانی شدند. اما پس از اجرای برجام و لغو روادید برخی کشورها نظیر ترکیه و گرجستان تب خرید و فروش مسکن در این کشورها بین ایرانیان داغ شد و آگهی‌ها برای فروش ملک در ترکیه اوج گرفت. خرید ملک در ترکیه نیز با سودای اخذ اقامت دائم همراه بود. طی دو سال اخیر معامله ملک در گرجستان، بازار پرسودایی را رقم زده است. در تفلیس، قیمت خانه از ۲۰‌هزار دلار شروع می‌شود و به میلیون‌ها دلار هم می‌رسد که بر اساس متراژ و محل فرق می‌کنند، ولی برای دریافت اقامت باید ارزش ملکی که خریده می‌شود، حداقل ۳۵‌هزار دلار باشد. روند کار هم به این صورت است که با خرید ملکی با این قیمت، یک‌سال اقامت موقت به خریدار اعطا می‌شود که پس از تکرار این اقامت موقت در شش سال، اقامت دائم برای مهاجران فراهم می‌شود، پس علاوه بر سود مالی، برخی در سودای اخذ اقامت از این راه هستند. همچنین بر اساس داده‌های مرکز آمار ترکیه طی شش‌ماهه نخست میلادی 11‌هزار و 816 واحد مسکن به اتباع خارجی در سراسر ترکیه به فروش رسیده است که در این دوره بیشترین میزان خرید مسکن را به ترتیب شهروندان عراقی، سعودی و ایرانی انجام داده‌اند. در بین این کشورها میزان خرید شهروندان ایرانی نسبت به دوره مشابه سال قبل با افزایش بیش از سه‌برابر از 301 واحد به 944 واحد رسیده است. این در حالی است که سال گذشته در دوره شش‌ماهه نخست سال کمتر از 10‌هزار واحد مسکن در ترکیه توسط اتباع خارجی خریداری شده بود.

خروج سرمایه انسانی

تراز متوازن گردشگری در ایران و فزونی خروجی‌ها نسبت به ورودی‌ها موضوعی است که همواره دغدغه مسئولان کشور بوده است. اما با سخت‌تر‌شدن شرایط اقتصادی مدیران باید نگران خروج دائم سرمایه انسانی از کشور باشند. به‌ویژه با سهل‌شدن گرفتن اقامت در کشورهایی نظیر امارات، ارمنستان، ترکیه و گرجستان افراد بسیاری تلاش می‌کنند تا به هر شکل شرایط اقامت خود را در آن کشورها مهیا کنند. آمار‌ نشان می‌دهد که نزدیک به ۱۰‌هزار ایرانی اکنون ساکن گرجستان هستند و به‌نظر می‌آید این عدد روزبه‌روز درحال افزایش است. این امر نه‌تنها موجب خروج سرمایه انسانی از کشور می‌شود، بلکه ارز زیادی را از کشور خارج می‌کند و ممکن است برخی افراد با خرید و فروش ارزی ملک در کشورهای مجاور بر تلاطم بازار ارز ایران دامن بزنند. با این حال تجربه نشان داده است که در بیشتر مواقع این افراد در نهایت متضرر می‌شوند، رویاپردازی آنها برای ثروتمندشدن سرابی بیش نیست. چنان‌که طبق اعلام برخی مقامات اتاق بازرگانی و همچنین ایرانیان مقیم گرجستان ظاهرا حساب‌های ایرانیان در برخی از بانک‌های این کشور مسدود شده است. گرچه این شائبه ایجاد شد که ممکن است به‌دلیل خروج ترامپ از برجام، گرجستان دست به بستن حساب‌های بانکی ایران زده باشد، اما پیگیری موضوع از بانک مرکزی با این توضیح همراه شد که اصلا این بانک حسابی نزد بانک‌های گرجستانی ندارد که به برجام ربط داده شود، این جریان مربوط به ایرانیان مقیم گرجستان و یا افرادی است که از ایران به بانک‌های این کشور پول حواله کرده‌اند. در این‌باره مردم باید توجه داشته باشند که برای خروج پول و ارز و ورود آن به حساب بانکی در سایر کشورها، ریسک‌های مربوط به آن را نیز بپذیرند، چراکه ممکن است مانند این جریان بانک‌های کشور مقابل، در راستای رعایت استاندارد‌های لازم بین‌المللی و قوانین پولشویی، حساب‌های آنها را مسدود کنند. همچنین از دولت و مسئولان انتظار می‌رود با ایجاد مشوق‌ها و زیرساخت‌ها در داخل کشور تا جای ممکن از خروج سرمایه جلوگیری کنند. در حالی که انتظار می‌رود در شرایط تحریم دولت با سرمایه‌گذاران ایرانی خارج از کشور وارد مذاکره شود و آنها را جذب کشور کند، اما با سیاست‌های کنونی، متاسفانه اغلب افرادی هم که داخل کشور هستند بار و سرمایه خود را برای خروج از کشور می‌بندند.